港珠澳大橋效應港人熱炒珠海橫琴樓

2016-06-10

　　連接香港、澳門及珠海的港珠澳大橋計劃今年合龍，但由於香港段最快至2017年才完成，估計大橋開通將會延遲，而立法會先後就港珠澳大橋撥款1,177億港元，暫時超支54.6億港元。不少人咬牙切齒，痛罵是個無底深淵，但有港人看準大橋對岸的珠海、橫琴帶來新機，近年積極部署入巿，靜候大橋通車。珠海的橫琴首先「跑出」，與澳門只有一河之隔，2009年由中央下令劃為新區，自此樸素小漁村、食蠔勝地，搖身一變成為全國樓價最高地區之一。
　

　
　　幾年間一座新城平地崛起，全新一手樓市場叫價每平方米4萬，令人咋舌，但仍有不少人前赴後繼趕上車，憧憬重演深圳前海樓價翻倍的傳奇。

　
　　珠海樓市也跟隨攀升，整體樓價一年漲了五成，但相比澳門顛升樓價是差天共地，因此不少澳門人選擇珠海置業。這座多次入選為中國宜居的城市，隨着港珠澳大橋效應，深港樓價高不可攀之時，新發展的珠海西區斗門、金灣等樓盤，100萬港元有交易，其「平易近人」的起步價，近年已成為港人物業投資的熱門地。

　
　　用首期可買層樓，只待港珠澳大橋開通，來往兩地僅一小時車程，有望升值，珠海樓對手握百萬元彈藥的港人確吸引。本刊記者實地直擊橫琴、珠海樓有幾抵買？前景有幾好？投資者應如何部署？

　　
【橫琴篇】橫琴樓價預支未來入場費¥400萬

　
　　香港去橫琴有兩條路線，一是往珠海九洲港轉車前往，另一路線是由澳門經蓮花口岸入橫琴。記者取道後者。澳門跟橫琴僅一水之隔，兩地由蓮花大橋連接，出入橫琴需經蓮花口岸，距澳門氹仔僅20分鐘車程。港人需用回鄉證辦理出入境手續。步出蓮花口岸出境大堂後，必須乘坐開往橫琴的過境巴士，約10分鐘車程收費5元。關口人煙稀少，跟擠湧的羅湖或福田口岸不可比。

　

珠海九洲港碼頭的樓盤廣告舖天蓋地。

　　甫步出橫琴口岸，即有一種時光倒流的感覺，有點荒蕪，既沒有地鐵，巴士班次也不頻密。記者嘗試用「Uber」、「滴滴出行」等內地常用叫車App，顯示附近沒有車，惟有走到的士站頭，正值午休放飯的司機大哥，邊啃着雞腿，邊表明不打錶，記者報上距離口岸約10分鐘車程的樓盤地址後，對方索價30元（人民幣，下同），頓時有種「肉隨砧板上」的感覺。

　
樓花期遠配套未到位

　
　　記者要去的樓盤叫「K 2 荔枝灣」，沿路不見荔枝樹，只見沙塵滾滾。建築中的商廈、住宅外牆都是樓盤廣告。走上主幹道「港澳大道」，只見泥頭車進出。「K2荔枝灣」是橫琴熱門樓盤，當記者踏進售樓處，卻不見網上描述爭相搶購的場面，只見坐滿地產經紀，客人屈指可數，以內地人居多，而且睇多過買，甚少有人坐下來索取報價單。

橫琴樓大部份仍在興建中，賣的多是樓花非現樓。

　
　　據知樓盤在2014年開售至今賣出超過2,000多伙，新一期單位近日開售，平均每平方米逾4萬元，入場費最少400萬元。這個入場費跟香港差不多吧！記者問銷售人員屋苑是否設有接駁巴士連接口岸、附近會否有超市等設施滿足生活需要時，銷售人員都只是冷冷拋下一句「沒有！」屋苑以自設「貴族小學、幼稚園」作賣點之一，當問到將會由甚麼辦學團體負責營運，走甚麼學制等問題，銷售人員再次不耐煩地表示：「房子都在建，最早也要2018年交樓，很多規劃沒那麼遠！」

售樓處職員深明高處未算高的道理，用暴升的深圳及澳門樓價去比，橫琴樓即變得好抵買。

　
　　記者碰了一鼻子灰後，轉戰附近「華發首府」，挾着珠海市地王者銜頭，售樓處同樣空空如也，但銷售人員明顯熱情得多，對方力銷項目稀有，因為根據國務院對橫琴的規劃，只有18%、約510公頃面積才會用作住宅用途，「橫琴大型、優質住宅基本賣一間少一間，賣完就沒了。」對方續指，屋苑與關口、未來商業區「十字門」（指跟澳門、珠海及橫琴相望的河口位，將發展為CBD區）與未來落成的醫院等公共設施，都是10分鐘車城可至的距離。該樓盤自2014年底開賣，就從每平米4萬元起跳，銷售人員信心勃勃稱：「樓價每推出新一期都在漲，一年基本升值5%，港珠澳大橋通車後，8萬元（每平）肯定沒問題！」單位從今年初開售，發展商沒有公布有多少在售單位，但從網簽數據顯示，該盤今年頭兩個月成交宗數近300宗。　

從珠海岸邊眺望港珠澳大橋，珠海段已完成，正待香港段合龍。

　
澳門人投資 3年升52%

　
　　記者參觀樣辦房，盡管用料講究，但感覺單位侷促，看來實用率只有七、八成，除了主人房有衣帽間，其餘房間放不下大衣櫃，記者不禁皺了皺眉頭，旁邊的銷售人員立即發功，「如我們華發的房子也賣不出去，整個珠海都不用賣了，每年升5%是一定的。」根據報價單顯示，目前一個120平米，三房兩廳高層單位約售507萬元，按港人買家可承造七成按揭為例，25年還款期，月供逾2萬元。每月能供2萬元，港人會否買橫琴？
　

　　然而澳門人卻搶買橫琴樓，有估計六成至七成橫琴業主是澳門人，馮永權是其中之一。他於2013年「一筆過」付款270萬元買下橫琴一個約93平方米的單位，呎價約2.5萬元，「我係好彩才買到，買的已經是貨尾，有人一口氣買兩三間，有人抽籤後已經無得揀樓。」在澳門做保險的他，坦言一次付「大拿拿」近300萬是有點吃力，但他看好橫琴發展，主要是有國家政策扶持，估計最快3年見效。

　
買個願景待10年收成

　
　　澳門樓價貴，所以過橫琴買樓，馮永權笑言：「買橫琴樓投資居多，唔會自住；買珠海樓先解決到澳門人住屋問題，因為便宜一大截。」他指橫琴樓似深圳樓爆升，以他單位為例，現時呎價3.8萬元，比他3年前買入時升了52%。「對澳門人來說，深圳不及橫琴近。即使跌價，我大可把澳門層樓租出去，搬去橫琴住都得，係進可攻退可守。」

　
　　自從2009年，國務院宣布將橫琴列為珠海經濟特區範圍後，橫琴概念熱炒多時，從年前地價樓創新高，到近年新盤天價發售，在澳門大學任教近10年的社會科學學院院長兼澳門研究中心代主任郝雨凡直言，市場賣的都是預期價，「我相信如果訂那麼高價錢，是在兜售人們的預期，是未來5年到10年的房價。」

澳門大學社科學院院長兼澳門研究中心主任郝雨凡指橫琴樓樓價賣的是預期價，但不認為有泡沫。
　

　　他續指，由於目前一手市場定價進取，相信當地樓價未來3、5年的上升空間都有限，「但泡沫我倒不覺得有，畢竟潛力、願景在，這本身就是資產，如果大家都看好這個地方，就是無形資產，會使很多人願意來，更多資金進入創造財富。」但橫琴樓價過熱會因生活成本增加，將不利當地發展，郝雨凡相信市場會調節，一定程度都會回歸理性，而短期內政府都不會出手干預。

　
【珠海篇】港人買樓實錄考驗持有力

　
　　港人林太和丈夫去年去過橫琴睇樓，並於4年前開始「進擊」內地樓巿，以百多萬元買入前海側、屬寶安的一手住宅單位，去年見深圳樓價颷升，立即把單位賣掉，賺了一倍。想「翻尋味」再買深圳樓，發現樓價高不可攀，於是想轉戰橫琴，

　
　　「已封頂起好的，每平方米3萬多元，已全部賣光。少量樓花在賣，但叫價每平方米4萬元。」但他倆發現距橫琴車程半小時的珠海巿，其樓價差一大截。

　

去年上半年斗門、金灣區佔全珠海一手樓成交量逾半。

　
拱北二手樓月收租4千
　

　　今年年初二人落錘買珠海拱北一個110平方米的二手住宅單位，樓齡約10年，未計稅買入價286萬元，約六成按揭，每月供款約1萬元，出租月收4,000元。現時該單位樓價已升了約8%，約308萬元。珠海樓價升得慢，不似深圳或橫琴的爆升快賺，但林先生坦言，珠海巿樓價起步價低，上升空間更大，值博率相對比橫琴和深圳樓高，而且他們看中拱北作為穗港澳三方的交通樞紐，「拱北近關口，過去就是澳門；同時有高鐵站去廣州；而港珠澳大橋的落橋位亦是在拱北。大橋開通後，意味更多港人過來珠海，人流多，樓價自然有上升空間。」至於選擇買二手樓，林氏夫婦直言，貪二手樓可即刻有回報，「二手樓已有裝修，內地租客要求不高，基本就得，可以馬上把單位租出去。即使單位住殘了要裝修，只要樓價一直升，多花點錢豪裝也沒所謂。」

　
珠海經濟區斗門最厲害

　
　　聽完林氏夫婦所言，對於手握只有百萬元彈藥的港人而言，珠海樓確實吸引。為了解珠海樓有幾抵買，記者到珠海走一趟。從香港坐船一小時即達珠海九州港，甫走出碼頭即有地產經紀上前「兜搭」睇樓，放眼四周，滿目都是樓盤銷售廣告。

　

拱北不僅有通往澳門的口岸，同時有連接廣州的高鐵站及城軌，是港珠澳大橋落橋位。
　

　　珠海分三大區，與澳門相連的香洲區是市中心，人口最多也是最旺的區域，拱北亦在區內，拱北將是港珠澳大橋珠海段出入口，同時有高鐵站及連接廣州的城軌，該區樓價過去一年普遍升值近五成，達每平方米2萬元。鄰近橫琴的灣仔區，期內樓價勁升九成，每平方米要價近2.8萬元；反之位處珠海西邊的斗門、金灣區，平均樓價折半，一個千餘呎單位，總價約100萬元上下，入場費低吸引不少港人掃貨。這也是新盤供應最密集的地區。據中原地產資料，2015年上半年斗門及金灣區一手樓成交量佔珠海整體51%，共4,269個單位。

「一巴仙培訓學院」業務策劃總監李海文指斗門樓入場費低。
　

　　教路港人北上投資物業的「一巴仙培訓學院」業務策劃總監李海文，帶過不少港人到珠海睇樓。他推薦港人投資入場費「平易近人」的斗門樓，「中央在珠海投放了很多錢打通道路網絡，目前有幾十間世界500強公司進來，經濟起自然吸引更多人來珠海發展，住屋需求也會跟上；其中斗門最厲害，未來有南方電影城，以後衣食住行都可在區內解決，居民不需要再出城區（即香洲區）。」據知，正興建中的香海大橋，從斗門到珠海巿中心僅20分鐘車程。此外，不少外資在斗門設廠，包括為蘋果手機加工的鴻海、科技公司惠普等。

　
宜居城市北方人後花園
　

　　位處斗門區白蕉路的「香海彼岸」是時代地產（01233）在珠海西區其中一個項目，李海文去年中以每平方米9,500元入手一個95平方米的單位，相隔一年，近日開售的第三期均價已升至每平方米1.35萬元。該樓盤經常到香港開展銷會，該項目銷售經理鍾芷銘稱，已買出的2,800個單位中，有15%至20%業主是港人，「幾年前珠海買樓總價在70萬元到80萬元人民幣之間，約100萬港元對香港人來說資金壓力不大，我們兩、三年前開售的『珊瑚海』當時賣8,000元到9,000元人民幣一平方米，現在二手叫價升到1.3萬到1.4萬元人民幣。」他續指，除了港人買家，外省業主佔近三成，「北方人喜歡這裏是宜居城市，生活節奏不快；北方很多城市空氣很差，但珠海一下飛機就看到藍天。」

　

時代地產珠海香海彼岸銷售經理鍾芷銘指樓盤約有兩成買家是港人。

跟澳門對望的珠海樓盤，索價每平方米4萬，最低入場費500萬人仔。

　
　　然而，斗門區目前交通不太便利，從九洲港碼頭經珠海大道前往需時約40分鐘，時間比由紅磡坐火車到上水還要長，而且社區配套有待開發，珠海人口密度又低，難免讓人對物業投資前景產生疑問。鍾芷銘坦承，「西區現在不是成熟的地方，但是成熟地方就不是這個價錢，這邊資門檻比較低，100多萬元可買到比較寬敞的三房一廳。」作為珠海外來人口一分子，鍾芷銘稱身邊不少年輕人都樂意住在離市中心較遠的西區，「珠海很多人開車，這裏賣100多萬元的樓，市區賣200萬元到300萬元，其實省了不只一部車的價錢。」

　
【現場篇】港人珠海睇樓地圖

　
市中心：仁恆濱海
位置：香洲情侶南路
平均價：5萬/平方米

　
　　樓宇的帆船外形屬富豪級別，坐落珠海海岸幾乎每間房都有海景，最細單位面積達300平米以上，最低入場費1,500萬元（人民幣．下同）。

　
　　「夠豪」外一點也不「隔涉」，位處港珠澳大橋的落橋處，步行20分鐘抵埗行街及拱北關口。附近有酒店由洲際酒店承租，最快年底開業，酒店底層有珠海最高檔商場。
　

斗門：時代香海彼岸
位置：斗門區湖心路東
平均價：約1.3萬/平方米

　
　　從珠海巿中心去這個樓盤要40分鐘車程，相等由紅磡去上水。但即將落成、連結斗門與香洲的「香海大橋」出口位正處於樓盤附近，通車後縮短兩地車程至20分鐘，這成為此樓盤賣點之一。但記者翻查資料發現，屋苑旁將興建一條時速80公里的公路，有業主已上街維權反對，擔心日後公路帶來噪音及廢氣，事件仍在發酵。

　
　　該樓盤分三期開賣，23幢物業共提供2,800多個單位，去年中第一期發售，售價約9,500元每平方米，最快明年初交樓；樓盤月前開售第三期，目前剩下不足300伙在售。單位間隔以85平方米至95平方米的三房設計最受市場歡迎。

　
前山：中信紅樹灣
位置：前山河西
平均價：4萬/平方米

　
　　的士司機指近年接載過不少港人到這樓盤睇樓。這個與澳門隔河相望的豪宅，有別墅有樓房選擇，從2010年開售至今，從當年每平方米約2萬元漲至目前的4萬元，入場費500萬元起，近河畔的單幢別墅索價超過3,000萬元，全部已售清，港澳業主佔約15%。整個項目剩下最後兩棟物業將在明年開售。負責人稱，隨着港珠澳大橋通車在即，屆時售價肯定會往上調。目前四房大單位租金平均達8,000元或以上。
　

斗門：時代傾城
位置：斗門區白蕉路
平均價：約1.35萬/ 平方米
　

　　跟時代香海彼岸同一發展商，兩個樓盤距10分鐘車程。白蕉路被視為斗門未來核心區，龍頭地產如萬科、華發紛紛在這裏開發新盤。此樓盤共分5期開發，部分單位已入伙並出租，三房月租約1,600元。目前在售的三期項目，分布在28幢樓宇，提供近4,000個單位。賣點是六星級會所，有游泳池、多用途活動室等。

　
橫琴：K2荔枝灣及華發首府
位置：橫琴新區港澳大道
平均價：4萬/平方米
　

　
　　橫琴只有18%、約510公頃土地劃為住宅用地，在物以罕為貴巿場規則下，橫琴樓顯得「矜貴」，而且買少見少。K2荔枝灣及華發首府都在橫琴港澳大道上，從蓮花口岸坐的士前往約10分鐘車程，但在口岸截的士實在不易，截到也是海鮮價不打錶的，沿路只見泥頭車和車尾揚起的沙塵。

　
　　「K2荔枝灣」賣點是「貴族小學、幼稚園」，但推銷員說不出由甚麼辦學團體營運，也不知是否國際學校。

　
　　至於相隔不遠的華發首府，推銷員勁推，更豪言樓價升到上每平方米8萬「肯定沒問題」！

　
【分析篇】升值力排名 1.澳門 2.珠海 3.橫琴

　
　　同屬珠海，但因為橫琴劃為新區，有國家政策扶持，是「贏在起跑線」，其一手樓樓價達每平方米4萬元，有指此價是期望價，預支了未來幾年的升值。至於珠海其他地方，升幅較慢，現時珠海巿一手樓每平方米約3萬元，比橫琴差1萬元，但兩地距離車程僅半小時。是橫琴樓價有泡沫？抑或珠海樓價太穩打？

拱北是港珠澳三地交地樞杻，吸引不少中港家庭在此置業。

　
　　資產評估顧問公司威格斯的董事總經理何繼光指，澳門近年不想單靠賭業，也想發展其他文化產業，但本身土地不多，橫琴正好補缺，現時澳門大學已搬到橫琴去。對於澳門成為橫琴發展的主要動力，他表示即使澳門是主導，但也要珠海配合才成。幾年前橫琴起步時，正遇上2013、2 0 14年內地大批資金進入樓巿，橫琴概念隨即炒起，「谷起」當地樓價，他坦言「有少少泡沫現象」，但估計今年將有所調整，而調整幅度視乎港珠澳大橋何時完工，「如果港珠澳大橋遲遲未開通，可能因而拖慢其他建設，到時橫琴樓的調整幅度可能較大。」另一個因素是國內經濟下行中，而橫琴對許多國內投資者並非首選項目，如果有人需要套現，可能會選擇沽橫琴樓，「內地人佔橫琴樓業主兩至三成，如果他們拋售，可能觸發跌勢，到時要看主力買家、即澳門人的防守力。」

資產評估顧問公司威格斯董事總經理何繼光提醒有意投資斗門金灣樓的港人，其升值力未必很高。

　
　　何繼光指，珠海樓在過去10年有升值，每年有10%增長，近幾年因港珠澳大橋效應，多升一點點，他解釋慢升原因，「其實整個廣東省，除了深圳外，樓價都不會升得太快，因為供應多。」數據顯示，至今年3月珠海樓的庫存量約為206萬平方米，大約7至8個月可完全消化，但當不斷有新樓落成，樓價就難推上去。

　
　　因此他提醒有意投資斗門、金灣一帶新樓的港人，這些地區離巿中心較偏遠，單位較難租出，而且可能要待較長時間才發展起來，加上附近不斷有新樓落成，其升值能力未必很高，「如果買來度假、等退休，而覺得珠海巿區的樓太貴，這些樓盤的確可以考慮。心態就像20年前港人買中山、惠州一樣，幾十萬一間，首期一萬幾千元就得，以買部電腦的價錢，可以買到層樓。」

　
橫琴前景未及前海
　

　　他續指，要升值力高的話，當選巿中心較優質的樓盤，畢竟用家較多，不論出租或放售也較易。近年有部分中港家庭，受不了深圳樓價太高，港人丈夫遂把內地妻兒搬到珠海巿居住，香港來往珠海亦十分方便，無阻見面。

珠海情人路一帶屬優質盤，不少單位享海景。

　
　　若論澳門、珠海及橫琴三地樓巿的投資價值，何繼光直言：「論升值力，澳門較高，因為它的經濟活動較強；其次是珠海，最後才是橫琴，因為要等一段時間才發展起來。」他補充，珠海樓價每平方米約2萬至3萬元，上升的空間比橫琴樓大，相反橫琴現時每平方米要4萬元，再升10%或20%的話就難消化，而且它的發展前景未必及深圳前海，因此未必能像前海樓價一樣，以倍數翻升。