《拆局麒想》新城發展（０１０３０）及新城控股（滬：６０１１５５）前董事長王振華因個人刑事指控被上海警方刑拘，而董事長一職由兒子王曉松接任後，新城發展股價一度從低位６﹒５２元反彈過至８﹒４５元。近日新城控股公告，正洽談協商出售項目４０個（含合聯營項目），已簽訂股權轉讓協議的項目有５個，交易成交總額約為２４億元（人民幣．下同）。市傳新城出售的資產包裡項目數量不止４０個，而且多為住宅項目。消息令股份打回原形，一度重回到月內低位。　　　公司出售資產可以示為利好消息，不過對於新城系來說卻未必是好事。由於內房生意模式以高周轉為盈利動力，房企有資金實力，周轉快，盈利動力便會強。相反，一旦資金周轉出現問題，公司營運持續性減慢，整體盈利隨之而減少。新城發展去年合約銷售額高達２２１１億元，合約銷售建築面積超過１８００萬平方米，遍及７７個城市，為內地龍頭房企之一。同時，集團去年底未償還的即期及非即期借貸及可轉換債券高達８３５﹒７億元，其中約２７０﹒６億元的即期及非即期借貸及可轉換債券須於一年內償還，３７１億元需要兩年內償還，而銀行借貸為２８７億元。　　　以集團每年２０００億的銷售額來說，就算是負債有槓桿，去年借款資本化率只有６﹒０９％，償還能力理應不是問題，出售項目２４億元只屬少數目。不過，當企業面對大股東的個人問題，在內地營商情況變化或會很大。事件後，評級機構標準普爾已表示，將新城發展「ＢＢ」長期主體信用評級和優先無抵押債券「ＢＢ－」長期債項評級列入負面信用觀察名單，認為可能對新城發展的聲譽和品牌造成嚴重影響，或衝擊公司與業務夥伴和金融機構的關係，從而影響新城發展的資本市場渠道或其他融資活動。　　　集團最快於８月和１０月將有合共４５億元人民幣的可回售境內債券到期，而公司將有３﹒５億美元的境外債券將於２０２０年２月到期。而內地評級機構，中誠信亦將新城控股「１６新城０３」、「１６新城０４」、「１６新城０５」，合共價值５０億元的債券評級列入信用觀察名單。當中提到，將取決於外部融資環境變化、股價波動、高管變動、實際控制人，以評估公司的信用狀況。事件發生後，相信發行債券額度規模將受負面影響，而融資成本將大為增加，６﹒０９厘低融資利率已成為歷史。而新城控股去年銀行獲得的授信總額度１０８５﹒６億元，而尚未使用授信額度為８３６﹒１７億元，估計亦會有所收縮。　　　　集團短期資金壓力大。出事前的６月，集團子公司通過掛牌方式取得１０塊住宅或商業用地，共需支付土地價高達７３億元，而新城控股一年期內流動負責為１０７億。現時新城發展淨負責率高達７８﹒６％，相信需要去槓桿處理資金壓力問題，預料進一步出售資產機會高。當然，新城資產仍然豐厚，不過從前的「高周轉」策略將會改變，估計大行對其未來盈利估算將再有改變，估值上亦有所調整。《宏滙資產管理董事及投資策略總監　林嘉麒》　＊筆者並無持有上述股份

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