10/07/2020 14:16
《嚟緊炒Ｄ乜》新世界（０００１７）買入３大理由
《嚟緊炒Ｄ乜》本地樓價在疫情及政治因素夾擊下仍企得相當硬淨，反映二手住宅售價的中原城市指數今年以來錄０﹒８５％微升，差估署數據亦顯示一至五月私人樓宇售價升逾１﹒３％。不過，由於地產板塊並非熱炒，加上本地疫情近來有惡化跡象，因此股價已回調不少，故亦變得相當便宜，其中新世界（０００１７）現價更未反映其可預見的利好因素，可以歸納３大買入理由。
＊理由１：市帳率較低，明年核心盈利預期上升＊
截至本周四（９日）收市，本港四大發展商中，新世界目前市帳率較低，只有０﹒４６倍，意味可用少於半價買入集團資產。彭博預測數據顯示，到２０２１年及２０２２年預測市帳率分別上升至０﹒５３倍及０﹒５１倍，股價與資產折讓幅度則收窄。 匯證在本月初發表的報告表示，新世界尖沙嘴重建項目「維港文化匯」的成功將帶來更大現金流，以推動其未來收購。並預計往後集團有更多發展項目，新世界可以成為少數在同行中實現租金增長的公司。匯證預期在２０２１年及２０２２財年，新世界核心盈利為９５﹒４４億元和１１０﹒１７億元，分別按年升９﹒９８％及１５﹒４３％。
＊理由２：大圍站巨盤料將開價，銷情或催化劑＊
新世界與港鐵（０００６６）合作發展的大圍站上蓋物業項目，合共提供約３０９０伙單位，是近年甚為罕見的超大型新盤，若以伙數計，其規模接近四分一個太古城（１２６９８伙）。項目分為三期發展，分兩年推售，其中一期及二期正待批預售樓花同意書，共涉２１９８伙，市場預計一期７８３伙將於月內開售。有報道指，該盤已經有「參考價表」流出，可推斷集團或多或少已準備好軟銷。若然屆時消息傳出該盤收票或開售情況理想，相信是股價極佳的催化劑。 另外，匯證料整個頂目可錄逾３４０億元銷售額，不過由於涉及與港鐵分成，所以歸屬於集團的利潤應比上述數字少。
＊理由３：四合一吸引大戶，承諾不配股穩股價＊
集團在６月中通過股份四合一，有股東擔心管理層玩弄財技並揚言沽貨。事實上，在６月１日發出的建議股份合併公告，當中列明集團並無計劃於未來十二個月內進行任何股本集資或股份合併，或分拆、更改每手買賣單位，所以到明年５月底都不必擔心集團會配股或要求股東供股。 通告亦稱，合股後入場費上調後，將對更廣泛的機構及專業投資者而言更具吸引力，因他們往往會關注股價表現的穩定性及其與特定行業同行的比較情況等因素，而且普遍認為每手入場費與股價波動成反比，及與香港同業就各種因素進行基準化分析將更吸引投資者。 舉例指，在今年３月６日至３月１９日，港股經歴大跌市，恆指大瀉５０５８點或近１８﹒９％，新世界插近２２％跑輸同業，四大發展商中入場費最高的新地（０００１６）只挫約１６％，股價明顯企得較穩。可以合理推測，新世界管理層是希望更多機構投資者持有長線投資，減低股價波幅。
＊股價回調或良好入市時機，博再上今年初高位＊
雖然因應疫情問題，本地地產股回調，但或是良好入市時機。按新世界的售樓習慣為獲批預售樓花同意書後立即開價，大圍新盤料成股價催化劑，若開價後市場反應佳，收票及開售情況足以引起關注，相信集團股價有望在很短時間內衝破今年１月中的４４﹒４８元高位，比現價有逾一成升幅。（撰文：吳藹林）
表列四大發展商市帳率（倍）表現： －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 當前 ２０２０年 ２０２１年 ２０２２年 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 新世界 （０００１７） ０﹒４６ ０﹒５４ ０﹒５３ ０﹒５１ 恆地 （０００１２） ０﹒４６ ０﹒４５ ０﹒４５ ０﹒４４ 新地 （０００１６） ０﹒５０ ０﹒４９ ０﹒４７ ０﹒４６ 長實 （０１１１３） ０﹒５０ ０﹒４８ ０﹒４６ ０﹒４５ －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 註：截至本周四（９日）收市數據，２０２０至２０２２年度為彭博預測
表列新世界（０００１７）及部分同業股價表現： －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 股份（編號） 去年下半年以來 今個月以來 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 新世界 （０００１７） －１４﹒６０％ ＋８﹒７０％ 恆地 （０００１２） －２６﹒７９％ ＋２﹒７２％ 新地 （０００１６） －２３﹒０５％ －０﹒８１％ 長實 （０１１１３） －２０﹒５８％ ＋１﹒５２％ 收租股： 嘉里建設（００６８３） －３６﹒６０％ －０﹒３０％ 希慎 （０００１４） －３８﹒５７％ －３﹒８２％ 領展 （００８２３） －３１﹒８７％ ＋０﹒１６％ 九置 （０１９９７） －３７﹒００％ －９﹒７３％ －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 註：股價資料截至本周四（９日）收市
表列新世界（０００１７）近年業績：
項目╱年期 ２０２０年中期 ２０１９年度 ２０１８年度 ２０１７年度 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 營業額 ３２４﹒６億 ７６７﹒６億 ６０６﹒９億 ５６６﹒３億 （－３４﹒１％） （＋２６﹒５％） （＋７﹒２％） （－４﹒９％）
毛利 １２２﹒６億 ２５０﹒２億 ２０５﹒６億 １８２﹒２億 （－１９﹒７％） （＋２１﹒７％） （＋１２﹒９％） （－１﹒７％）
純利 １０﹒２億 １８１﹒６億 ２３３﹒４億 ７６﹒８億 （－９１﹒０％） （－２２﹒２％）（＋２０４﹒１％） （－１１﹒４％） －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 註：年結日６月３０日，貨幣為港元
＊理由１：市帳率較低，明年核心盈利預期上升＊
截至本周四（９日）收市，本港四大發展商中，新世界目前市帳率較低，只有０﹒４６倍，意味可用少於半價買入集團資產。彭博預測數據顯示，到２０２１年及２０２２年預測市帳率分別上升至０﹒５３倍及０﹒５１倍，股價與資產折讓幅度則收窄。 匯證在本月初發表的報告表示，新世界尖沙嘴重建項目「維港文化匯」的成功將帶來更大現金流，以推動其未來收購。並預計往後集團有更多發展項目，新世界可以成為少數在同行中實現租金增長的公司。匯證預期在２０２１年及２０２２財年，新世界核心盈利為９５﹒４４億元和１１０﹒１７億元，分別按年升９﹒９８％及１５﹒４３％。
＊理由２：大圍站巨盤料將開價，銷情或催化劑＊
新世界與港鐵（０００６６）合作發展的大圍站上蓋物業項目，合共提供約３０９０伙單位，是近年甚為罕見的超大型新盤，若以伙數計，其規模接近四分一個太古城（１２６９８伙）。項目分為三期發展，分兩年推售，其中一期及二期正待批預售樓花同意書，共涉２１９８伙，市場預計一期７８３伙將於月內開售。有報道指，該盤已經有「參考價表」流出，可推斷集團或多或少已準備好軟銷。若然屆時消息傳出該盤收票或開售情況理想，相信是股價極佳的催化劑。 另外，匯證料整個頂目可錄逾３４０億元銷售額，不過由於涉及與港鐵分成，所以歸屬於集團的利潤應比上述數字少。
＊理由３：四合一吸引大戶，承諾不配股穩股價＊
集團在６月中通過股份四合一，有股東擔心管理層玩弄財技並揚言沽貨。事實上，在６月１日發出的建議股份合併公告，當中列明集團並無計劃於未來十二個月內進行任何股本集資或股份合併，或分拆、更改每手買賣單位，所以到明年５月底都不必擔心集團會配股或要求股東供股。 通告亦稱，合股後入場費上調後，將對更廣泛的機構及專業投資者而言更具吸引力，因他們往往會關注股價表現的穩定性及其與特定行業同行的比較情況等因素，而且普遍認為每手入場費與股價波動成反比，及與香港同業就各種因素進行基準化分析將更吸引投資者。 舉例指，在今年３月６日至３月１９日，港股經歴大跌市，恆指大瀉５０５８點或近１８﹒９％，新世界插近２２％跑輸同業，四大發展商中入場費最高的新地（０００１６）只挫約１６％，股價明顯企得較穩。可以合理推測，新世界管理層是希望更多機構投資者持有長線投資，減低股價波幅。
＊股價回調或良好入市時機，博再上今年初高位＊
雖然因應疫情問題，本地地產股回調，但或是良好入市時機。按新世界的售樓習慣為獲批預售樓花同意書後立即開價，大圍新盤料成股價催化劑，若開價後市場反應佳，收票及開售情況足以引起關注，相信集團股價有望在很短時間內衝破今年１月中的４４﹒４８元高位，比現價有逾一成升幅。（撰文：吳藹林）
表列四大發展商市帳率（倍）表現： －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 當前 ２０２０年 ２０２１年 ２０２２年 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 新世界 （０００１７） ０﹒４６ ０﹒５４ ０﹒５３ ０﹒５１ 恆地 （０００１２） ０﹒４６ ０﹒４５ ０﹒４５ ０﹒４４ 新地 （０００１６） ０﹒５０ ０﹒４９ ０﹒４７ ０﹒４６ 長實 （０１１１３） ０﹒５０ ０﹒４８ ０﹒４６ ０﹒４５ －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 註：截至本周四（９日）收市數據，２０２０至２０２２年度為彭博預測
表列新世界（０００１７）及部分同業股價表現： －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 股份（編號） 去年下半年以來 今個月以來 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 新世界 （０００１７） －１４﹒６０％ ＋８﹒７０％ 恆地 （０００１２） －２６﹒７９％ ＋２﹒７２％ 新地 （０００１６） －２３﹒０５％ －０﹒８１％ 長實 （０１１１３） －２０﹒５８％ ＋１﹒５２％ 收租股： 嘉里建設（００６８３） －３６﹒６０％ －０﹒３０％ 希慎 （０００１４） －３８﹒５７％ －３﹒８２％ 領展 （００８２３） －３１﹒８７％ ＋０﹒１６％ 九置 （０１９９７） －３７﹒００％ －９﹒７３％ －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 註：股價資料截至本周四（９日）收市
表列新世界（０００１７）近年業績：
項目╱年期 ２０２０年中期 ２０１９年度 ２０１８年度 ２０１７年度 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 營業額 ３２４﹒６億 ７６７﹒６億 ６０６﹒９億 ５６６﹒３億 （－３４﹒１％） （＋２６﹒５％） （＋７﹒２％） （－４﹒９％）
毛利 １２２﹒６億 ２５０﹒２億 ２０５﹒６億 １８２﹒２億 （－１９﹒７％） （＋２１﹒７％） （＋１２﹒９％） （－１﹒７％）
純利 １０﹒２億 １８１﹒６億 ２３３﹒４億 ７６﹒８億 （－９１﹒０％） （－２２﹒２％）（＋２０４﹒１％） （－１１﹒４％） －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 註：年結日６月３０日，貨幣為港元
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