領展(00823)早前以23億元沽出旺角彌敦道700號T.O.P This is Our Place全數權益。滙豐研究發表報告指出，雖然此舉反映管理層持續推動資產組合優化，但交易定價較近期估值低9%、較收購成本更大幅低61%，意味著此次出售將產生3.72億港元的虧損，表現令人失望。滙豐預計，領展未來將出售更多資產，惟在當前商業房地產市場環境嚴峻的背景下，偏低的成交價格或會令投資者失望。該行維持領展「買入」評級，目標價46.5元。

　　報告提到，該物業佔領展房地產資產價值的1.1%及淨物業收入的1%。根據其每年約1億元的淨租金收入估算，退出收益率約為4.4%。截至2026年9月底，項目occupancy rate高達94.4%，但營運表現仍弱，2026財年淨物業收入按年下跌7.3%。交易預計於2027年1月29日完成，屆時領展將繼續為項目提供資產管理服務以賺取費用收入。此外，出售亦有助改善財務狀況，預計完成後總資產負債比率將下降0.8個百分點至24.8%。

　　報告提到T.O.P This is Our Place佔領展投資組合總值的1.1%，貢獻了1%的物業淨收入。基於約1億港元的年度淨租金收入估算，其退出收益率約為4.4%。截至2026年9月底，該項目出租率雖高達94.4%；但其營運表現依然疲軟，2026財年物業淨收入按年跌7.3%。該交易預計於2027年1月29日完成；交易完成後，領展將繼續為該項目提供資產管理服務從而賺取管理費收入。出售完成後，預計領展總資產負債比率將下降0.8個百分點至24.8%。

　　報告指出，現行目標價較現價有16.8%的上升空間。滙豐研究認為，領展最壞時期已過，受惠於資本循環策略及零售銷售動能改善。早前成功以高於帳面值出售出售其位於新加坡零售物業　Swing By @ Thomson Plaza的物業權益，作價2.5億新加坡元，顯示公司執行資本重組策略以提升單位持有人價值的能力。此外，香港零售業已展現持續溫增長，有利於領展聚焦「非必要消費」的業務布局。

　　報告列出主要下行風險，包括香港零售復甦慢於預期、新收購項目代價過高、美聯儲加息立場比預期更鷹派，以及每單位派息(DPU)削減幅度超出預期。

　　報告同時披露，截至2026年9月30日，滙豐集團及其聯屬公司合共持有領展房地產信託基金超過1%的普通股權益。報告由Raymond Liu及Michelle Kwok撰寫，二人確認其觀點屬個人意見，且薪酬並無直接與推薦建議掛鈎。

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《經濟通通訊社3日專訊》

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