本地地產股踏入業績期，其中新鴻基地產(00016)昨日收市後放榜，中期盈利按年升36%至102億元，物業銷售溢利升95%至49億元，收入升32%至527億元，中期息增約3%至98仙。新地績後獲多間大行上調目標價，今日股價飆7%再創歷史新高。其他地產股亦普遍造好，雖然新一份財政預算案未有推出任何刺激樓市措施，反而宣布上調1億元以上豪宅印花稅，但地產股經之前兩日稍微回吐後再上衝。差估署樓價指數創逾1年半高，有大行料今年樓價再升逾一成，地產股是否仍可追入？當中哪一隻最值博？
　
*新地中期純利升36%收入升32%，派息增3%至98仙*
　
　　新地公布，截至2025年12月31日止中期純利102.47億元，按年升36.2%，每股基本盈利3.54元；派中期息98仙，按年升約3%。期內收入527.05億元，升32%。集團中期可撥歸公司股東基礎溢利為122.13億元，去年同期為104.63億元，按年上升16.7%。每股基礎溢利為4.21元，去年同期為3.61元。集團來自物業銷售的溢利為48.85億元，去年同期為25.06億元，按年升94.9%。期內錄得的合約銷售總額約189億元。連同所佔合營企業及聯營公司的租金收入，集團期內的總租金收入按年持平，為122.85億元，淨租金收入按年下跌1%至89.5億元。截至2025年12月31日，按所佔樓面面積計算，集團在香港的土地儲備約有5730萬平方呎，當中約3820平方呎為多元化的已落成物業，絕大部分用作出租及長線投資。
　
　　期內在香港的物業投資組合繼續為集團帶來龐大而穩定的經常性收入。連同所佔合營企業及聯營公司的貢獻，集團的總租金收入按年持平，為87.97億元，商場組合的平均出租率為94%。截至2025年12月31日，按所佔樓面面積計算，集團在內地的土地儲備合共6460萬平方呎，其中約4290萬平方呎為發展中物業。按所佔權益計算，集團期內在內地錄得的合約銷售額約為13億元人民幣。連同所佔合營企業及聯營公司的收入，集團在內地的總租金收入大致維持穩定，為28.25億元人民幣。
　
*高盛：新地中期業績勝預期，升目標價至164元*
　
　　高盛發表研究報告指，新地2026財年上半年業績優於預期，並在分析師簡報會上對香港物業業務前景表達更樂觀態度。該行重申新地「買入」評級，作為行業首選之一，乘著香港住宅上升周期，目標價由159元上調至164元。該行指，新地上半年淨利潤達102億元，較去年同期75億元增長36.2%。撇除物業重估虧損及計入出售投資物業的公平值收益，基本淨利潤按年增長16.7%至122億元。計入聯營公司及合資公司貢獻，集團EBIT按年上升14%至165億元，主要受發展物業盈利翻倍帶動。另外，股息按年升3%至0.98元，顯示管理層對業務展望信心增強。全年維持派發基礎淨利潤40至50%的股息政策。假設48%派息率，料新地全年總股息3.96元，按年升6%。
　
　　高盛又指，於2026財年上半年末，新地持有現金200億元。淨債務權益比率為13.5%，加上有效借貸成本降低至3%，淨融資成本按年減少37%至15.4億元。期間，集團以估計總計約50億元收購三幅香港用地，即屯門A16站、古洞地段2579號及長沙灣發祥街3號。其香港5700萬平方呎土地儲備中，住宅佔1780萬平方呎，相較每年200至300萬平方呎新推出，相當於7至8年土地儲備。管理層表示有興趣繼續參與未來土地拍賣/招標，維持其在香港私人住宅銷售約20至30%市場份額的主導地位。考慮銀行及債市借貸成本降低，集團表示無意透過股權或供股籌集資金，亦不認為有需要將資產分拆至中國REITs。
　
*花旗：料全年香港物業銷售逾350億元，升新地目標價至168元*
　
　　花旗表示，新地2026財年上半年業績優於預期，將其目標價由105元上調至168元，維持「買入」評級。新地於2026財年下半年的營運利潤率有望回升至15%，並於2027至2028財年達到20%以上。新地目前未入帳的香港物業銷售額約220億元，預計利潤率為15至20%；內地未入帳銷售額約40億元，利潤率約30%。租金收入方面，預期受惠於新增樓面面積、寫字樓出租率提升，以及零售租金有望於2026年底前回穩。
　
　　花旗指，新地資產負債表穩健，淨負債比率進一步降至13.5%，具備充足財務實力把握新投資機會，上調其2026至2028財年每股派息預測至3.88元、4.15元及4.50元，派息比率維持50%。預期新地2026財年香港物業銷售額將超過350億元的目標，主要受惠於Sierra Sea二期項目於2月份錄得90億元銷售。下半年新推售管線資源估計120億元，亦預期帝景閣剩餘單位、Victoria Harbour、The Yoho Hub、Novo Land等逐步銷售。強勁去貨率令價格上調，支持利潤率恢復。
　
*中信里昂：新地受惠較高利潤項目落成，未來一年盈利能見度良好*
　
　　中信里昂稱，新地2026財年上半年盈利按年增長16.7%至122億元，主要受惠於中國物業銷售利潤入帳提前，而中期股息增加3.2%是一個小驚喜，維持「優於大市」評級，目標價由110元上調至148元。該行指，新地未來12個月的盈利能見度良好，主要受惠於較高利潤項目的落成。假設更多高利潤存貨銷售可抵銷落成量的不足，預計2027及2028財年純利將分別增長10.2%及2.6%。鑑於市場氣氛改善，將資產淨值折讓由48%收窄至30%，與1997年以來的長期平均值相若，因為香港發展商在重新進入正常周期後應回歸均值。
　
　　中信里昂提到，集團於2026財年上半年實現174億元合約銷售，自2026年1月以來Sierra Sea第2期額外錄得90億元合約銷售。相信集團有望超越300億元的合約銷售目標，因為2026財年下半年將推出三個項目，總樓面面積為54.4萬平方呎，包括Cullinan Harbour第2B期、荃灣項目及沙田項目。
　
*摩通：新地中期盈利遠超預期，提高中期息顯示管理層信心*
　
　　摩通指，新地2026上半財年盈利按年增長17%，遠高於該行預期的4%增幅，主要受惠於中國內地發展物業利潤遠超預期。這是三年來新地首次提高中期股息3%，此舉顯示管理層的信心。淨負債比率亦進一步由15.1%改善至13.5%。隨著香港發展物業利潤率很可能由8%反彈至中雙位數水平，預期新地未來三年盈利的年均複合增長率可達6%，若銷售勢頭較預期更為強勁，盈利更有上行風險。
　
　　該行認為，在眾多香港地產發展商中，新地提供了最清晰的盈利增長前景。這點連同其充足的可銷售資源，使其能夠捕捉市場復甦的機遇，並因其稀缺性價值而繼續支撐其估值溢價。相信香港住宅市場已從「復甦初期」過渡到「擴張階段」，預期新地每股資產淨值的折讓將從目前的34%逐步收窄至22%，予「增持」評級，目標價162元。
　
*瑞銀：上調豪宅印花稅不利豪宅發展商，滙豐研究：相關影響有限*
　
　　另方面，瑞銀發表研報指，香港政府在2026年財政預算案出乎市場意料，不但未有推出任何刺激樓市措施，反而宣布將1億元以上住宅物業的印花稅稅率由4.25%提高至6.5%，預計將對豪宅發展商帶來負面影響。該行指，在其覆蓋的發展商中，九倉(00004)對香港超級豪宅的敞口最大，佔其資產淨值17%，其次是嘉里建設(00683)佔6%，恒地(00012)佔4%，以及新地佔2%。該行認為，這是自2018年空置稅建議以來首次收緊樓市措施，反映政府對房地產市場的立場已從支持轉向中性甚至略微負面。鑑於財政狀況仍然緊張，預計政府可能會推出更多土地招標以回籠資金，這可能會限制住宅價格的長期上漲空間。
　
　　滙豐研究則指，政府宣布調高1億元以上住宅物業的印花稅稅率，部分發展商股價因而下跌，此屬健康回調，鑑於板塊年初至今表現強勁。該行指，相關影響應有限，因該措施僅佔市場總成交0.3%。此舉意圖料為增加財政收入，而非遏抑整體樓市。更重要的是，從整體財政預算案的土地及房屋政策大局判斷，對樓市的政策立場維持支持。為支持商業市場復甦，政府決定再延一年不推出商業用地。預計未來五年私人住宅單位落成量平均接近每年1.7萬個，較五年前平均低8%，或較2025年一手住宅銷售低15%。新地應為樓市復甦的主要受益者，因其可售資源充足；恒地盈利前景改善，受惠於物業銷售更好及借貸成本降低；信置(00083)盈利前景增強，因其積極土地儲備活動。該行維持新地、恒地及信置目標價分別147.5元、37元及13.9元，「買入」評級不變。
　
*差估署樓價指數創逾1年半高，摩通料今年樓價最多升15%*
　
　　值得一提，差餉物業估價署數據顯示，1月全港私人住宅樓價指數報301.4點，按月升0.53%，連升8個月，按年則升4.9%，創逾1年半高位。而1月份租金指數為201.1點，按月升0.3%，按年升4.3%，再創歷史新高。另外，中原城市領先指數CCL最新報149.41點，按周輕微上升0.01%。撇除上周因新春假期指數暫停，CCL連升5周共3.3%，為2021年5月底以來近5年首見。
　
　　摩通本周初發表研報，將今年本港樓價升幅預測由5%至7%，上調至10%至15%，並預期明年再升約5%，該行認為行業已由「復甦初期」邁向「擴張期」。高盛則於日前指，政府推出的簽證及移民政策將帶動樓市需求，同時因租金強勁增長，以及按揭利率下降，或令更多人「轉租為買」，因此該行將今年樓價升幅預測由5%調高至12%。
　
*郭家耀：首選財政紀律較好地產股，新地近140元信置12元可吸*
　
　　港灣家族辦公室業務發展總監郭家耀指，今次新地業績遠超預期，香港物業發展利潤率也有相當不錯表現，亦因預計受惠樓市復甦，此利潤率有機會進一步提升，所以新地管理層今次也提高了中期股息，雖然只有3%增長，但大大增加了市場信心，因增加股息正顯示管理層對後續業績及本身財政狀況的信心。公司負債比率亦有改善，回落至僅約13%，這亦是一個頗正面發展。
　
　　不過，郭家耀指，香港地產股財務表現分化，建議首選那些財政紀律較好、手頭現金較多的公司，它們無論在派息水平及往後業務部署都會較優勝，可以多些投地，享受到樓市的上升周期，新地也屬於此類地產股，另信置售樓表現亦佳，最近也積極投地，顯示其財政狀況健康，有力受惠此次上升周期。當然，因近期很多投行都較看好香港樓市復甦，所以此類股份最近升幅顯著，若見回調會更吸引，現時也可稍為觀望，事實上，新地剛公布強勁業績，連帶其他地產股也累積一定升幅。其中新地若挨近之前頂位140元附近可以考慮吸納，信置則於12元附近有吸引力。
　
　　新地今日升7.12%收報146元，成交22.96億元。其他地產股亦普遍造好，恒地升2.9%報35.44元，信置升0.08%報12.78元，長實(01113)升3.58%報49.78元，新世界(00017)升3.63%報10.86元，恒隆地產(00101)升3.84%報10.27元，太古地產(01972)升2.51%報27元，希慎(00014)升2.06%報21.82元，嘉里建設升2.11%報25.22元，九龍倉置業(01997)升2.05%報28.9元，惟九倉跌0.61%報25.9元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉
《經濟通通訊社27日專訊》

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