近期圍繞新世界發展(00017)財務狀況的消息不斷發酵，不過公司在上周公布的截至2024年12月底中期業績，反映過去公司確切致力降低負債規模，期內總負債比率為49.3%，對比2024年6月份的49.5%及2023年12月份的49.3%相若，同時行政總裁黃少媚亦宣布了包括積極出售物業發展項目和非核心資產、暫停派息保留現金，及精簡成本等七項減債措施。
　
　　新世界中期轉蝕66.3億元，上年同期賺5.02億元，基本符合盈警及市場預期，我們認為公司中期持續經營業務收入按年下跌0.6%，展現出香港及內地地產市場成交量有所改善，且物業價格總體穩定，但持續經營業務整體毛利率出現下跌，反映銷售成本增加，以及新世界物業的可變現價格較預期為低。
　
　　期內，新世界投資物業公平值由盈利轉虧損，主要受期內樓價下跌影響，但虧損幅度少於前一財年的一半，意味樓價下跌速度有所放緩，同時財務支出維持較高水平，凸顯利率環境對其財務成本所形成的壓力。
　
　　至於總負債比率則下降，體現了過去公司致力降低負債規模，但股東權益下降，導致總負債比率變動不大。不過，淨負債比率上升至57.5%，反映公司降低負債規模後，可動用資金等流通性下降，面對流通性壓力明顯。
　
　　在最新債務分布中，未來一年內到期債務為322億元，與現時可動用資金338億元（包括現金及可動用的銀行貸款）接近，但再往後一年，仍需面對330億元償還壓力，料往後償還壓力或更為明顯。
　
　　整體而言，新世界最新的中期業績顯示，其在去年下半年仍面對行業低迷所帶來的挑戰。雖然銷售物業價格跌幅放緩，對降低公司虧損幅度帶來一定幫助，但經營壓力仍存在。往後，新世界經營壓力或將體現在以下三大因素：樓價復甦需時、利息成本高企，及視乎樓價表現作公允價值變動。
　
　　我們認為，香港及內地近年推出的樓市利好政策（包括減息、放寬限購），可以逐步提振成交量，接下來北角皇都和啟德跑道區柏蔚森的剩餘單位，以及黃竹坑站港島南岸第5期和九龍城衙前塱道項目，合共提供超過1800伙單位，內地的多個項目，包括深圳、廣州及杭州等地的樓盤亦具競爭力。相信若2025年市場信心如預期回暖，銷售收入有望進一步改善其現金流。
　
　　目前新世界的短期流通性略高於應對短期債務能力，然而公司現金流下降，流動性壓力仍然明顯，因此投資者在投資新世界發展相關產品時，務必持審慎態度防範風險，認清相關條款，續以控制風險作為首要考量因素。《光大證券國際產品開發及零售研究部》
　
　　投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。
　
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