港鐵(00066)截至2025年6月30日止的中期業績顯示，集團在後疫情時代的收益已全面恢復，並經過「鐵路+物業」雙線策略進一步把現金流及盈利推向歷史新高。期內總收入達273.60億港元，同比下跌6.5%，若與疫情前2019年同期相比增幅吸引，反映核心交通業務已擺脫客流陰影，並疊加多條新線通車效應，帶來結構性增長。最矚目的是股東應佔淨利按年增27.50%至77.09億港元，每股盈利1.24港元，中期息同步上調至0.42港元，派息比率吸引，凸顯管理層對現金流的信心。

*上半年車費收入突破170億元，物業發展利潤激增2.2倍*

　　鐵路業務本身持續釋放動能。上半年本地客運量按年升9.2%，過境線更因高鐵香港段班次的加密而錄得38%的反彈，帶動車費收入突破170億港元，創下2018年以來最佳的半年紀錄。與此同時，東鐵線過海段、屯門南延線及小蠔灣站物業發展相繼啟動，使鐵路延伸產生的邊際收益遞增，毛利率由去年同期的46.8%提升至49.3%，首次逼近五成大關，顯示規模效應與數碼化維修策略奏效，成本增幅僅3.6%，遠低於收入增速。

　　物業發展分部則成為盈利躍升的最大驚喜。期內錄得物業發展利潤55.42億港元，按年激增2.2倍，主要來自「港島南岸」第3、5期與「日出康城」第12期「凱柏峰」的入帳，連同深圳「天頌」二期餘貨，合共貢獻逾89億港元利潤。管理層更宣布啟動「小蠔灣」上蓋第一期及黃竹坑項目，預計2027年起分階段帶來逾200億港元現金流入，為2026至2028年盈利增長提前鎖定彈藥。商場方面，隨著國際旅客回流，香港站「圓方」與九龍站「Elements」出租率分別回升至98%及97%，零售租金收入按年升14%，並引入多家國際奢侈品牌，平均每平方呎租金突破260港元，較2019年疫情前再高出8%，印證港鐵黃金地段網絡價值持續放大。

*料今年盈利突破160億元再創新高，可於31.5元買入*

　　展望2025年下半年，隨著「將軍澳－藍田隧道」通車強化跨區連接，以及「高鐵動臥」夜行列車開通，港鐵客流與非票收入可望延續雙位數增長；配合北環線第一期2026年動工所衍生的物業發展權，市場普遍預測集團2025全年盈利將突破160億港元，再創歷史新高，為股東帶來持續可觀的股息與資本增值。可考慮於31.5港元買入，上望36港元，跌穿28.5港元止蝕。《香港股票分析師協會副主席　潘鐵珊》(筆者沒有持有相關股份，客戶持有相關股份)

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