政府最近就北部都會區工業及物流未來發展，包括：發展局成立「洪水橋產業園有限公司」、以及運輸及物流局公布《洪水橋/厦村新發展區現代物流圈研究報告》，世邦魏理仕就此兩項重要政策作出回應。

　　世邦魏理仕歡迎政府在2025年多次調整土地供應及發展模式以吸引工商及物流投資後，現就行業的長遠方向釋出更清晰信息。該行成立「洪水橋產業園公司」有助打造更友善投資者的平台；下一步需避免與其他園區管理者重疊，並對外提供單一、清晰的投資窗口。

　　世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延（Hannah Jeong）表示，產業園公司的成立反映政府正逐步走向更著重執行、面向投資者的土地交付模式。其清晰的意圖、架構及時間表，有助提升市場信心，尤其是在過往多層式現代產業大樓(MSB)招標遇到挑戰後。

　　但世邦魏理仕指出有效的落實仍取決於清晰的制度定位及與市場接軌的框架。目前產業園公司的角色與現有平台（如香港科技園公司HKSTP）在多方面重疊，如未明確劃分職能及合作方式，或產生重複風險。

*建議採用的公私營合作及BOT模式*

　　從私營企業角度，世邦魏理仕認為建議採用的公私營合作(PPP)及BOT模式--很可能以轉租方式運作--若未釐清退場、年期及回報機制，銀行融資或投資意願或受限制。

　　鄭亥延補充，靈活的發展模式固然值得肯定，但缺乏土地年期、退場安排及回報等細節，願意投入長線資本的投資者仍可能有限。商業機制與政策意圖同樣需要到位。

*建議初期允許地積比彈性*

　　世邦魏理仕同時亦檢視了《洪水橋/厦村新發展區現代物流圈研究報告》，報告提出於36公頃試點範圍內建設現代物流產業群，以支撐香港長期作為區域物流及供應鏈樞紐的定位。

　　世邦魏理仕認同報告的長遠策略、智慧及綠色物流方向，以及其諮詢式研究方法；但也指出供應規模、需求吸納及招標設計為三大執行風險。

　　世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事徐浩賢指出，研究報告為長遠發展提供清晰藍圖，但關鍵仍在於土地供應、發展強度及招標安排是否與實際市場需求匹配。願景本身並不足以保證投資及租戶進駐。

　　世邦魏理仕指出，北部都會區規劃中的物流樓面供應總量，相當於香港現有物流存量的約1.5倍，因此有必要採取分階段、需求主導的土地釋放方式。此外，現階段租戶需求仍集中於高效率、較低樓層的物流設施；而高自動化或近零碳項目因成本較高，暫時吸納力有限。

　　徐浩賢補充，在初期允許地積比彈性，例如採用「按建設量付費」模式，可降低前期風險，同時保留政府長遠的規劃選項。
《經濟通通訊社29日專訊》

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