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　　近日樓市轉勢，由上升轉為下跌，引致不少專家轉軚，連投行也不例外，有投行發表文章確認樓市下跌，當中第一個理由是按揭申請減少，第二個理由是成交量減少，其實成交量減少一定會導致按揭申請減少，點解要分為兩個理由，我有多少不明白，或者撰寫的人不大了解樓市，所以才將一個理由拆為兩個，但仍然有漏洞，因為成交量減少並不能夠代表樓價下跌，倘若是因為業主不願意賣樓而令成交量下跌，樓價反而會上升。不過，如果在成交量下跌時而放盤量增加，樓價九成九會下跌，現在就是在這種情況，所以現在有咁多業界人士轉軚，因為他們大多數都明白這個道理。

　　既然現在粥多僧少，買家一定好開心，不過開心還開心，千祈唔好浪費自己優勢，如果問業界人士買樓要注意些甚麼？大多數人都會話「Location Location Location」，究竟Location x 3出自那個人的說話，我相信要極資深的物業代理界朋友才知道，話說，現在仲量聯行曾煥平的師祖James King在初到香港時，有記者問他買樓要注意甚麼，他的回答就是Location Location Location，這個答案已經用了幾十年，至今仍然有人用，究竟點解James King要講三次Location，不會有很多人去考究。

　　有年輕朋友打算買樓，問我首先要注意甚麼，我認為首先是區分，年輕人當然要關心校網，如果小朋友能夠因為住所的區分而能夠入到名校，就算買貴一些都值得，這是第一個Location，而每一個區分都會有一些優質屋苑或者名廈，這是第二個Location，能夠買到就最好，最後一個Location代表優質單位，因為每一個屋苑或者大廈都會有一些優質單位，首先以高低來劃分，其次是方向，這就是我們經常所說的Location Location Location，老實說說，要滿足全部三個Location是很困難，所以，我認為首先要揀區分，其次揀屋苑，再其次揀樓層，不過揀還揀，千祈唔好太揀擇，否則可能得個吉。

　　2008年後，香港樓市已不能用西方泡沫經濟的「牛熊市」反映，所以筆者實踐創立「龍市理論」，成功解讀市場的新常態。雖然過去幾年在疫情、社會事件及中美貿易戰非常時期的考驗下，龍市理論顯然需要修正，但該理論仍在當下市場提供到極具理據的參考方向。
　
　　西方近代的「牛熊理論」是服務泡沫經濟的，其意義是先讓市場任性地膨脹，但當市場充滿泡沫之後，就會經歷泡沫爆破的調整。回歸後的香港資金流動方式和政府調控市場，難以避免融合社會主義特性，政府處理市場往往也是先去除泡沫，然後再讓市場能量充盈後釋放。
　
　　有人在樓價跌的時候，取笑筆者這大好友，更說到「龍市」是強調永遠上升的。其實這些都是抹黑，人們稱我為大好友，是因為個人樂觀，往往在逆境中找到生路。事實上，龍市理論同樣有升有跌，政府用有形之手去除市場泡沫的階段，稱為「龍市二期」，然後再釋放力量讓樓價上升，就是「龍市一期」。經過這幾年市場考驗，告訴了我們要修正的就是「中央出手調節的時段是可以拉到很長，甚至不單只一個回合」，因為我們的政府，包括中央，可能都要面對國際複雜的環境，包括金融策略上也有進退的需要。那是否龍市理論已經沒有價值呢？筆者又不同意，因為我們仍可以相信調節完之後，政府會再次釋放力量。以牛熊市的邏輯，會認為尋底後要有冗長的調節期才對，但我不同意這種說法。

樓市經過調節後，政府會再次釋放力量使其上升。(Shutterstock)

　
　　為了在全民悲情負面的市道，證明筆者不同的看法，我先要確定近年的樓價下調是否泡沫爆破。我認為不是，原因是市場根本沒有借貸泡沫。
　
　　去年，筆者在發展商會德豐的晚宴分享中發表了「樓市下跌並不是泡沫爆破」，十分高興曾淵滄先生同意本人這個觀點。我認為，如果樓市下跌不是泡沫爆破，市場只是應付非經濟的因素困擾，而不是牛熊市的冗長市場重建和重新積累財富。這正正是龍市理論的重點，過去很多人當了「龍市二期」是「熊市二期」，當了入貨時機是大跌前夕。
　
　　最近股市回升，一升就升了3000多點，令到5萬億元市值的香港財富復活，大家可以看到市場在政府容許後的回復力度。這種情況筆者認為稍後會在地產上出現，股市回升只是開始，重點是中央認為現時是市場復甦起動的時機。另外，配合香港人口趨勢由減少轉為回升，香港資金不單只沒有消失，而且還突破17萬億元的水平。公司註冊處亦看到香港本地公司數目創歷史新高，非香港公司也同創新紀錄。
　
　　數據十分清楚顯示香港正在回復中，並非在迷失中，各位請參考修正後的龍市理論，然後根據個人能承擔的風險去決定投資。