世事政情

　　華夏幸福、藍光發展、花樣年、新力……頑固掙扎於違約懸崖邊緣的恒大(03333)，會否很快成為下一個?儘管周二(19日)如期支付1.218億元人幣境內債券利息，但繼上周傳出放售香港總部大樓交易告吹後，以「最靚的仔」恒大物業(06666)套現逾200億港元交易，周三(21日)晚亦突然臨門倒灶。

　　眼見內房銷售急凍、降級違約火頭四起，而境外償債高峰仍未至，監管層近日密集發聲維穩，但真正攸關未來命運還需待下月六中全會定調。

買賣雙方各執一詞，十億違約金留手尾

　　昔日「宇宙房企」恒大是否難逃實質違約，或僅剩關鍵72小時之際，斷臂自救再遭當頭一擊。公司公告，與合生創展(00754)附屬於10月1日訂立的，以每股3.7元向其出售50.1%恒大物業股份的交易終止。套現逾200億港元臨門倒灶，恒大今早復牌後一度瀉逾15%，半日挫10.8%，恒大物業同跌6.4%，合生則升5.1%。

繼上周傳出放售香港總部大樓交易告吹後，恒大以「最靚的仔」恒大物業套現逾200億港元交易，周三亦突然臨門倒灶。 

　　耐人尋味的是，就交易終止的原因雙方各執一詞。恒大稱，「有理由相信受讓方未能符合對恒大物業股份作出全面要約收購的先決條件」；合生則指，「賣方沒有按照該協議的條款於10月12日完成向買方出售銷售股份」，更透露「協議他方於訂立該協議後提出修改其中包括代價的付款條款」，似乎暗示恒大「反價」。

　　根據條款，協議終止後，違約方須向非違約方支付違約金10億港元，暫時未知恒大、合生會否反目向對方追討。

會否實質違約快見真章，高層發聲維穩

　　恒大為紓緩流動性緊張的努力接連受挫，早前分別獲得30天寬限期的兩筆美元債付息，將分別於本周六(23日)及下周五(29日)屆滿，分別涉8400萬美元、4500萬美元。換言之，頑固掙扎於違約懸崖邊緣的恒大會否難逃失足，最快72小時內見真章。

　　不過，聲言「盡力爭取與債權人達成借款續貸、展期或其他替代方案」的恒大，即便周末再幸運吹熄違約火苗，但以內房美元債存量規模高達2097億美元(截至8月底)計，且到期高峰尚未真正來臨(2022年約有近615億美元)，防止火勢燎原考驗還在後頭。

　　眼見內地9月商品房銷售額按年縮水15.8%，「金九」成色不足；70城新建住宅價格環比有36城下跌，二手房有52城下跌，為多年罕見，從央媽到國務院，近日密集發聲維穩。其中，人行副行長潘功勝指，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為已逐步得以矯正，副總理劉鶴稱，房地產市場合理的資金需求正在得到滿足。

　　北京將多大程度忍受經濟增長動力徹底轉型前的重重暗湧，如何定調明年地產調控和信貸政策，下月六中全會將見分曉。　

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　　恒大地產(03333)終迎來了港法庭的清盤令，不少人在討論債權人可以得回多少，其實不用討論，因為恒大在之前已為債權人計過條數。

　　恒大負債逾2萬億元(人民幣．下同)，預計清盤可回收的只有90多億元，恒大給出了預計回收率，見表，即是最多可收回約9%，最少只可收回約2%，至於股東能分回多少？做牆紙好了。

　　由於恒大產業不少，不少是在國內，亦有不少產業(例如每區樓盤)是由子公司持有，計得數來，怕要四、五年，才計得清。

　　這個清盤令對恒大期房業主又有甚麼影響？

　　業內分析認為，不會有太大影響，因為內地有保交樓政策，而且很多恒大樓盤的開發主體都是相對獨立，境外債權人無權處理。值得注意的是，根據最高人民法院公告，《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批覆》已於2023年2月14日由最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，自2023年4月20日起施行。該批覆中對於商品房消費者在停工樓盤中的權利順位問題，作出明確的司法解釋：即在相應條件下，商品房消費者主張其房屋交付請求權和價款返還請求權，均優先於其他債權。

　　今次恒大清盤案源起於2022年6月，其時債權人佳盛環球，以恒大欠債8億多(港元)而於港法庭申請恒大破產。恒大之後，多番提出債務重組方案，但到最近連重組方案也沒見到，港法庭才頒令清盤。但在頒令後，仍可以有機會作債務重組的，如仍無債務重組方案，才會踏入拍賣資產進程。

　　港法庭頒清盤令後，不排除國內債權人也會向國內法庭申請清盤令。

　　根據恒大最新披露，截至2023年10月末，恒大地產涉及未能清償的到期債務累計約3013.63億元，此外恒大地產逾期商票累計約2059.33億元。截至2023年10月末，恒大地產標的金額3000萬元以上未決訴訟案件數量共計2002件，標的金額總額累計約4707.55億元。截至2023年10月末，恒大地產通過股權轉讓、土地及在建工程轉讓、信託、代持等方式，已完成過戶的房地產項目共計75個。

　　恒大這些債務問題，一般投資者不會細理，只會關心之後其他內房股會如何。筆者有些愚見供參考。

　　破產，在社會主義中國中，是不可思議事，因為資產都是國家的嘛。大哥欠二哥的錢，二哥又欠大伯的錢，一家人怎可告上法庭申請破產，有的只是三角債，都是阿爺的，欠便欠唄。但有民企之後，就有破產法了，因為民企告到國企破產，便有國有資產流失的風險。

　　以前曾有廣東信託破產，但基本上都是家族內事，到融創(01918)出問題，阿爺也是睜隻眼，閉隻眼，幫下，但未破產。但去年中植系出事，有人申請中植系破產，奇怪地，北京法庭受理了，速度十分快。這不禁使筆者想起，中央今時對一些負債大戶，是否不再庇蔭，而是直接走破產程序，寧短痛免長痛，反正個窿太大，無謂浪費國家財力去救。犯上投資錯誤，買入破產股者，只好自食其果，不能賺就笑騎騎蝕就求政府打救。

　　恒大或其他內房公司清盤了，地盤二折、三折地被拍賣，中央可以怎做？不太爛的地盤就組織財力去買入，買入後做乜？做廉租屋、保障房，反正中國的保障房佔比只約5%左右(黃奇帆話)，港的在30%至50%以上。至於太爛的地盤，就推倒再賣地好了，反正都沒有人要。會不會浪費資源？浪費乜呢？反正已是浪費了！

債務重組失敗　面對清盤下場

　　恒大被頒令清盤，正正告訴了所有內房欠債者，一就用心在債務重組上做好，一就準備接受連串下來的清盤消息打擊。

　　假如國內的內房債權人也向國內法庭申請欠債內房破產的話，則一次大浪淘沙將會洗去不少無力者、過度借貸者。以後所有企業都應以內房為鑑，不要借過大，不要越過65%的紅線(為何是65%？看昨（30日）文－－「中特股」)。

　　97年之後，港地產商也面臨過借貸過度的危機。但之後港地產商學精了，不過度借貸，所以在2008年的雷曼爆破，帶來的環球金融風暴中，也站得穩。

　　為甚麼昨文謂會買龍湖(00960)，因為它的債已還得差不多，它建的樓也是國內有口碑的。至於買碧桂園(02007)，因為管理層有心還債。不過仍未買，因為昨天兩隻都跌了嘛！

　　(投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)