世事政情

　　陷入冰河時期的內房，剛放榜的11月銷售幾乎全線盡墨；有統計口徑甚至顯示，位於風眼中心的恒大(03333)慘見負值，或因買家退房效應。面對債務到期日接踵而至，站在違約懸崖邊緣的昔日「宇宙房企」，本月勢再觸動市場神經。

　　不過，「有危就有機」的老調永不嫌過時，有另類資產管理公司就已為旗下基金初步募集2.45億美元，擬投資內房債券等。另有機構預期，儘管中央一路將內房逼向牆角，但預期明年3月將有轉機。

下周一迎逾八千萬美元債息寬限期屆滿

　　內地多個城市9月起陸續閃現的地產政策邊際放鬆，遠未能扭轉樓市悲觀預期。中國指數研究院揭盅內房11月銷售業績，穩坐年初至今銷售額三甲的碧桂園(02007)、萬科(02202)、融創(01918)，當月銷售額按年分別縮水33.9%、7.9%、47.1%；第二梯隊如中海、華潤、世茂、龍湖、綠地等，同錄銷售額按年跌19.6%至55.7%不等。

　　至於昔日的「宇宙房企」恒大，中指院統計其11月銷售僅26.8億元人幣；另一口徑的克而瑞研究中心數據更顯示，其11月操盤銷售額(項目如由多間房企合作開發，銷售額僅歸入主導操盤企業)竟然錄負6.9億元，而10月則錄負11.4億元，或因買家退房效應。

　　屋漏偏逢連夜雨，恒大上月未如期兌付的兩筆共計8249萬美元債息，下周一(6日)將迎來寬限期屆滿，加上28日另有兩筆共計逾2.55億美元付息日將至，理論上恐意味，許老闆上周四(11月25日)賣股套現的近26.8億港元仍不足以填補窟窿。

中央高壓逼自救，另類投資者擬抄底

　　恒大能否再次幸運地避過違約，很快又將見分曉；面對內房債大部分面值腰斬甚至折讓七成，總有「藝高人膽大」者躍躍欲試執平貨。由曾領導高盛「全球特殊情況團隊」的Jason Brown創辦的另類資產管理公司Arkkan Capital最新宣布，已完成Arkkan中國房地產基金的2.45億美元首輪募資，將投資陷入困境的內房債券等，並計劃明年上半年募集更多資金。

　　另有總部同樣位於香港的對沖基金亦指，中央一路將內房逼向牆角，目的就是施壓房企自救，而非走過往政府兜底的老路。然而，有「全球最重要部門(Universe’s most important sector)」之稱的房地產業，對中國GDP貢獻至少達兩三成，當局絕不會任其「自由落體」，預期將適時重開融資大門，傳言有房企已獲准發行資產證券化(ABS)產品，即是一例。

　　至於何時有轉機？中信證券就押注明年3月，並預期採用道德風險最小、傳導最順暢的按揭貸款投放的方式。加上市場普遍預期明年專項債額度將維持3.6萬億以上，激進去槓桿時期料已近尾聲。

　　恒大地產(03333)終迎來了港法庭的清盤令，不少人在討論債權人可以得回多少，其實不用討論，因為恒大在之前已為債權人計過條數。

　　恒大負債逾2萬億元(人民幣．下同)，預計清盤可回收的只有90多億元，恒大給出了預計回收率，見表，即是最多可收回約9%，最少只可收回約2%，至於股東能分回多少？做牆紙好了。

　　由於恒大產業不少，不少是在國內，亦有不少產業(例如每區樓盤)是由子公司持有，計得數來，怕要四、五年，才計得清。

　　這個清盤令對恒大期房業主又有甚麼影響？

　　業內分析認為，不會有太大影響，因為內地有保交樓政策，而且很多恒大樓盤的開發主體都是相對獨立，境外債權人無權處理。值得注意的是，根據最高人民法院公告，《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批覆》已於2023年2月14日由最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，自2023年4月20日起施行。該批覆中對於商品房消費者在停工樓盤中的權利順位問題，作出明確的司法解釋：即在相應條件下，商品房消費者主張其房屋交付請求權和價款返還請求權，均優先於其他債權。

　　今次恒大清盤案源起於2022年6月，其時債權人佳盛環球，以恒大欠債8億多(港元)而於港法庭申請恒大破產。恒大之後，多番提出債務重組方案，但到最近連重組方案也沒見到，港法庭才頒令清盤。但在頒令後，仍可以有機會作債務重組的，如仍無債務重組方案，才會踏入拍賣資產進程。

　　港法庭頒清盤令後，不排除國內債權人也會向國內法庭申請清盤令。

　　根據恒大最新披露，截至2023年10月末，恒大地產涉及未能清償的到期債務累計約3013.63億元，此外恒大地產逾期商票累計約2059.33億元。截至2023年10月末，恒大地產標的金額3000萬元以上未決訴訟案件數量共計2002件，標的金額總額累計約4707.55億元。截至2023年10月末，恒大地產通過股權轉讓、土地及在建工程轉讓、信託、代持等方式，已完成過戶的房地產項目共計75個。

　　恒大這些債務問題，一般投資者不會細理，只會關心之後其他內房股會如何。筆者有些愚見供參考。

　　破產，在社會主義中國中，是不可思議事，因為資產都是國家的嘛。大哥欠二哥的錢，二哥又欠大伯的錢，一家人怎可告上法庭申請破產，有的只是三角債，都是阿爺的，欠便欠唄。但有民企之後，就有破產法了，因為民企告到國企破產，便有國有資產流失的風險。

　　以前曾有廣東信託破產，但基本上都是家族內事，到融創(01918)出問題，阿爺也是睜隻眼，閉隻眼，幫下，但未破產。但去年中植系出事，有人申請中植系破產，奇怪地，北京法庭受理了，速度十分快。這不禁使筆者想起，中央今時對一些負債大戶，是否不再庇蔭，而是直接走破產程序，寧短痛免長痛，反正個窿太大，無謂浪費國家財力去救。犯上投資錯誤，買入破產股者，只好自食其果，不能賺就笑騎騎蝕就求政府打救。

　　恒大或其他內房公司清盤了，地盤二折、三折地被拍賣，中央可以怎做？不太爛的地盤就組織財力去買入，買入後做乜？做廉租屋、保障房，反正中國的保障房佔比只約5%左右(黃奇帆話)，港的在30%至50%以上。至於太爛的地盤，就推倒再賣地好了，反正都沒有人要。會不會浪費資源？浪費乜呢？反正已是浪費了！

債務重組失敗　面對清盤下場

　　恒大被頒令清盤，正正告訴了所有內房欠債者，一就用心在債務重組上做好，一就準備接受連串下來的清盤消息打擊。

　　假如國內的內房債權人也向國內法庭申請欠債內房破產的話，則一次大浪淘沙將會洗去不少無力者、過度借貸者。以後所有企業都應以內房為鑑，不要借過大，不要越過65%的紅線(為何是65%？看昨（30日）文－－「中特股」)。

　　97年之後，港地產商也面臨過借貸過度的危機。但之後港地產商學精了，不過度借貸，所以在2008年的雷曼爆破，帶來的環球金融風暴中，也站得穩。

　　為甚麼昨文謂會買龍湖(00960)，因為它的債已還得差不多，它建的樓也是國內有口碑的。至於買碧桂園(02007)，因為管理層有心還債。不過仍未買，因為昨天兩隻都跌了嘛！

　　(投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)