世事政情

　　小滴灌將變大放水。今年首三季僅增6600億元(人民幣．下同)的房地產開發貸款餘額，即將迎來井噴－－六大國有行近日密密與內房開發商簽署協議，擬馳援近1.3萬億元，標誌自2020年吹奏的「三條紅線」融資緊箍咒暫歇。

　　不過，未來仍有三大問題待解：一，非「白名單」上的房企如何拆彈？二，面對債務到期高峰將至，地方政府融資平台(LGFV)年初至今大手買地動作能否持續？三，樓市需求端有無同樣的大規模刺激？

萬科、碧桂園或成最大贏家

　　兩年前被監管層稱為「金融風險最大灰犀牛」的房地產，似正置之死地而後生。看看龍頭內房過去一個月的股價，龍湖(00960)升30%、萬科(02202)升20%、潤地(01109)升19%、中海外(00688)升17%，碧桂園(02007)、綠城(03900)更分別飆124%、84%。

　　隨著人行、銀保監周三(23日)正式公布「金融16條」通知，要求金融機構全面支持房地產業，工農中交建五大行及郵儲行相繼宣布，擬向至少14家房企提供12750億元意向性綜合授信，相當於首三季新增房地產開發貸的近兩倍。其中，最闊氣的工行以6550億元居首。

　　細看受益房企名單，除了國企中海、保利、潤地、首開、越秀榜上有名；混合制的萬科可謂最大贏家，獲得全部6間銀行授信，累計獲3000億元額度；被視作民營房企領頭羊的碧桂園，則獲得三家銀行共1500億元額度。

恒大、融創、LGFV仍臨拆彈

　　今次樓市政策大轉向，加上已預告的的降準，被視作當局面對本土疫情快速升溫，為第四季經濟復甦關鍵期托底。值得留意的是，近日進入債務重組倒數的內房兩大負債王恒大及融創，雙雙不在授信名單之列，類似的非「白名單」房企如何拆彈仍待解。

　　相比恒大、融創的1.97萬億、9971億元總負債(截至去年中期)，另一值得關注的是近期在土地市場出盡風頭的地方政府融資平台。數據顯示，其首9月購地近2000億元，以江蘇無錫為例，LGFV購地佔土地出讓額的近68%。不過，看似財大氣粗的買地動作被標普視作難以持續，因加劇其金融風險。另有數據顯示，內地31省市地方債餘額佔收入比例已接近120%的警戒線，且未來5年面臨近15萬億元的到期高峰。

　　第三個不確定性則是，國有大行領銜馳援內房保交樓，避免「爛尾樓」蔓延，但真正決定未來樓市走向的仍是需求端，眼見首10月商品住宅銷售額按年跌28%，2014/15年式的降息降準、降低首付、下調稅率、放寬公積金等連環出擊的強刺激會否重現？底牌揭盅恐正愈來愈近。

　　姊妹們，連續兩次提到，面對內地房地產市場下滑，個別房企又再出現流動性問題，中央不得不重整房地產政策，最明顯就是不再提「房住不炒」這個「指導思想」。

　　但無奈的是，在世紀疫情之後，曾經存在的所謂「剛性需求」，好像突然消失了。置業者不但對地產市場，甚至對經濟前景都失去信心。

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　　因此，我估計，那「三條紅線」的緊箍咒，也可能會逐步放寛，因為賣樓套現已經不成，如果銀行又不貸款，就等於將這些房企推向倒閉的深淵。至於銀行應否借錢給這些房企，就由銀行以商業運作去決定。

　　只不過，個別財政上已經亮起紅燈的房企，可能連這一步也未踏出，就會步向破產或倒閉的邊緣了。一年多前，深陷債務危機的恒大地產（03333）已經在港交所停牌至今，問題似乎未完全解決。

　　而另一家規模和級數跟恒大不相伯仲的民營房企碧桂園（02007），就成為近期的主角。無他，因為該公司已經不能支付部分境外債的利息，而部分境內債，也要暫停上市，並建議重組，即是要分期支付。

　　結果，碧桂園的股價連日急瀉。我的姊妹Lucy又再WhatsApp我，跟我分析和分享她對碧桂園的看法。

　　「妳的看法果然不錯，內房股最壞的時刻真的未過！但妳估阿爺會不會救碧桂園呢？」Lucy問我。

　　「其實，我的看法跟上次沒有太大分別！即是說，那些因為自己經營不善，過度借貸而弄至這個田地的房企，政府是不會主動打救的。現時政府的房地產優化政策，也不會特別利好他們。整個地產市場或許會回暖，置業者的信心或許會改善，但這需要時間。遠水確實不能救到近火，碧桂園可能仍要自己去解決流動性的問題呢！」

　　「嗯，但碧桂園是十分龐大的房企，那條供應鏈牽連甚廣，如果政府置之不理，恐怕影響會很大呢！」Lucy搶著說。

　　「我同意，碧桂園的規模和影響力都不能小覷，但政府出手始終會造成不良的先例。如果碧桂園的情況進一步惡化，或許由其他房企出來收購，會是一個較佳的出路。」

　　「哈哈，其實我也是這樣想，但民營的房企，大都面對流動性問題，能夠有能力做『白武士』的，為數不多，反而妳上次提到的中國海外（00688）和華潤置地（01109），她們的財政相對是最健全的，應該較有機會？」

　　「我只能說，表面上應該是的，但實際仍然要看兩者的意願，以及是否有商業價值，今時今日也不能純粹用行政手段去處理這些棘手的問題了。當然，除了房企之外，其他企業也有可能的。」

　　「但妳指的商業價值是？」

　　「主要有兩點，其一是被收購者是否仍然資可抵債，如果已經不是（持有的資產已經跌價），能夠成事的機會較細，因為收購者的風險增加了；其二是兩者的土地儲備是否能互相補足。如果不是，也不容易撮合呢！」

　　「唉，這樣說來，妳又打沉我博碧桂園的想法了。妳知道嗎？以過去兩年多計起，碧桂園的股價已經跌了九成呢！」

　　「我知道，但正如我所說，萬一碧桂園過不了這一關，她的股價可以再跌九成呢！」

　　「噢，明白！」

　　作者電郵：tong_lydia223@yahoo.com.au