財智

　　我經常被人問及樓價點解會上升，我會因應對方身份或者工作來回答，如果是政府公務員，我會答是供應不足，如果是銀行家則是香港沒有跟隨美國加息，財仔問則會話免壓力測試的高成數按揭，如果是地產商問，我不會回答，他們心知肚明，問我只不過是考一考我的智力。

　　有一個基金經理問樓價點解會上升，仲指明不要基本答案，例如低息、供應不足、高成數按揭等，他以為我有一些困難，其實些少難度也沒有，而且，這是一個正確答案，除了銀行家以及基金經理外，其他人不會很容易明白，任志剛則發夢也想不到他所訂立的政策，竟然是樓價上升的元兇。

　　我唔記得幾多年前，香港政府為了穩定港元，免受大鱷追撃，於是設立聯繫匯率，外資進入香港，每1美元香港政府答應最少給他們7.75港元，當外資離開，最多只要用7.85港元，香港政府就會給予他們1美元，就是這一毫子框框，造成樓價飆升至脫離香港市民負擔水平，這點絕非香港政府可以料到。

　　當外資進入香港之後，就會以大約6%至8%p.a.借給香港財務機構，再轉借給買樓的人，或者直接借給買家，不過金額就要很大，例如中環中心的融資貸款，外資不但得到所按的物業作為擔保，並且可以得到有關人士的私人擔保，可以說是十分保險，甚至是必賺的生意，難怪有人話外資是財仔阿爸，當外資厭倦了這個角色，資金離開香港的時候，無論世界有任何風險，只要俾7.85港元，香港政府就會給回外資1美元，有了聯系匯率的保障，外資打都唔走，由於太多資金，香港可以不跟隨美國加息，換句話說，聯繫匯率不但間接產生高成數按揭，而且令香港利息長期處於低水平，令到香港樓價上升，一般人都不會察覺到這個理由，更加不會察覺到當外資離開，香港銀根收緊，利息上升，資產去泡沫化，造成樓價下跌，以高成數按揭買樓的人有很大機會變成負資產者，令樓價上升理由可以變成樓價下跌理由。

　　素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定，一句首次亮相的「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等，都似在老調重彈－－磚頭、磚頭、磚頭……

打破惡性循環需政策干預

　　自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」，慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌，擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而，2015年「漲價去庫存」埋下的大坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米，再扶搖直上至首季末的3.9億平米，僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

　　眼下，購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望，開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣，雙方陷入僵局既惡化房企信用風險，又施壓經濟增長前景，如何打破惡性循環？

　　顯然，下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，唯有第二次（上一次為2015年）將「去庫存」上升至「國家任務」高度，才能力挽狂瀾。

1.7億農民工或成突破口

　　鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」，換言之，現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等，或都並非終極大招。

　　回想2015年的「去庫存1.0」，作為突破口的三四線城市，於2016、2017年通過官方PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米，今次的突破口又在哪裏？答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨大的潛在需求，首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心，而來自中央層面的專款料是選項之一。

　　鑑於此，三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀，已轉為看好中國樓市；直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高，亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄，廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。

　　樓價轉漲或許令人心生道德厭惡，但相比下跌的選項，讓磚頭保值，最終恐需不得已而為之。