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　　信置裕民坊新樓盤凱匯劈價3成，又一如外界所料，不但輕輕鬆鬆一Q清枱，而且加價加推，估計又可以繼續一Q清枱，業界有不少人認為本來在春節後才出現的小陽春，現在提早來臨，不過，亦有人會質疑，做到如此好成績都只是小陽春，究竟有沒有大陽春？如果有，在甚麼情況下會出現？其實不只有大陽春，還有假陽春，信不信由你。

　　我們現在所說的小陽春代表銷售情況理想，但售價就比市價低，而大陽春則除了銷售理想之外，售價亦比市價高，不過，若不是天時地利人和配合，就很難會出現，但有人認為在過去一段時間，地產商賣樓往往能夠一Q清袋，而售價亦非常之好，應該可以叫大陽春，但其實地產商有苦自己知，雖然成績是大陽春，但是他們每次只是逐少逐少賣，其實仍然有很多存貨，不但被人話囤積居奇，而且還被政府推出新樓空置稅打壓，這個所謂大陽春只不過是一個假象，應該叫假陽春。

　　地產商最擔心的就是就算在春節之後減價，銷售成績亦不理想，莫講話大小陽春，甚至連假陽春都沒有，所以，有地產商趁市場上還有一些購買力，於是提早劈價，希望能夠提早製造一個小陽春，信置以行船爭解纜心態帶頭劈價賣樓，不過有利有弊，有利者當然可以飲到頭啖湯，吸盡正在衍生中的購買力，不利者就是在這個垃圾時間賣樓，買家大多數要求高而又不肯付足價錢，因為他們知道，在未來一段日子，甚至在2019年全年，在任何時間都會有新樓盤推出，在執輸行頭，慘過敗家的情況下，他們亦不會急於買樓，雖然裕民坊新樓盤可以一Q清枱，但估計會愈來愈困難，小陽春會慢慢地消失。

　　其實，地產商絕對知道，製造小陽春的不二法門就是減價，所以，一年之中有一次小陽春出現就夠數，如果小陽春不斷出現，代表地產商不斷減價，在地產商來說，這樣的小陽春不要也罷。

　　素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定，一句首次亮相的「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等，都似在老調重彈－－磚頭、磚頭、磚頭……

打破惡性循環需政策干預

　　自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」，慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌，擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而，2015年「漲價去庫存」埋下的大坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米，再扶搖直上至首季末的3.9億平米，僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

　　眼下，購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望，開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣，雙方陷入僵局既惡化房企信用風險，又施壓經濟增長前景，如何打破惡性循環？

　　顯然，下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，唯有第二次（上一次為2015年）將「去庫存」上升至「國家任務」高度，才能力挽狂瀾。

1.7億農民工或成突破口

　　鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」，換言之，現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等，或都並非終極大招。

　　回想2015年的「去庫存1.0」，作為突破口的三四線城市，於2016、2017年通過官方PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米，今次的突破口又在哪裏？答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨大的潛在需求，首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心，而來自中央層面的專款料是選項之一。

　　鑑於此，三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀，已轉為看好中國樓市；直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高，亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄，廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。

　　樓價轉漲或許令人心生道德厭惡，但相比下跌的選項，讓磚頭保值，最終恐需不得已而為之。