財智

　　信置突然以低市價三成開售觀塘裕民坊凱匯，成績驕人，一Q清枱之後還是一Q清袋，有年輕朋友連續兩次落第，到了第三次已經信心盡失，問我在信置內部識唔識人，可不可以幫他，最低限度俾一個機會佢去揀樓，年輕朋友未買過樓，不知道現在買樓的程序是相當嚴謹，叫信置內部幫忙，連提都唔好提，否則有機會被邀請去飲咖啡。

　　年輕朋友話如果第三次都抽唔到，他應該怎樣做，我話值得恭喜，因為凱匯make your purchasing power great again，當第三次仍然抽不到，代表有千多個實在購買力已經買了凱匯，市場上少了那一批購買力，剩餘的購買力反而會變成天之驕子，打算賣樓的業主因為沒有足夠購買力，唯有減價才可以將單位賣走，現在剩餘的購買力可以慢慢睇慢慢揀，根本不用自己鋤價，凱匯無形中迫那些打算賣樓的業主減價。

　　凱匯成功，一定會有其他地產商跟隨，劈價賣樓就會變成新常態，市場上的購買力就會被新樓盤吃掉，剩餘的購買力反而有更大的議價能力，話唔定可以用非常優惠價錢買到非常優質單位，所以，抽唔到或者揀唔到合心水單位的人不應氣餒，或者這是他們的福份，可以從二手樓巿場上揀到適合自己的單位。

　　有一件事買家一定要留意，當打算買樓的人在市場上楝到適合自己的單位，就千祈唔好猶疑，或者擔心樓價會繼續下跌，老實說，誰人都不敢保證樓價是否會繼續下跌，但如果不下定决心去買樓，就永遠都無機會買到樓，現在是買家時間，買到新樓固然是好，但買唔到竟然更好，但如果不在這段時間買到適合自己單位，即是捉到鹿唔識脫角，好都變成唔好。

　　2008年後，香港樓市已不能用西方泡沫經濟的「牛熊市」反映，所以筆者實踐創立「龍市理論」，成功解讀市場的新常態。雖然過去幾年在疫情、社會事件及中美貿易戰非常時期的考驗下，龍市理論顯然需要修正，但該理論仍在當下市場提供到極具理據的參考方向。
　
　　西方近代的「牛熊理論」是服務泡沫經濟的，其意義是先讓市場任性地膨脹，但當市場充滿泡沫之後，就會經歷泡沫爆破的調整。回歸後的香港資金流動方式和政府調控市場，難以避免融合社會主義特性，政府處理市場往往也是先去除泡沫，然後再讓市場能量充盈後釋放。
　
　　有人在樓價跌的時候，取笑筆者這大好友，更說到「龍市」是強調永遠上升的。其實這些都是抹黑，人們稱我為大好友，是因為個人樂觀，往往在逆境中找到生路。事實上，龍市理論同樣有升有跌，政府用有形之手去除市場泡沫的階段，稱為「龍市二期」，然後再釋放力量讓樓價上升，就是「龍市一期」。經過這幾年市場考驗，告訴了我們要修正的就是「中央出手調節的時段是可以拉到很長，甚至不單只一個回合」，因為我們的政府，包括中央，可能都要面對國際複雜的環境，包括金融策略上也有進退的需要。那是否龍市理論已經沒有價值呢？筆者又不同意，因為我們仍可以相信調節完之後，政府會再次釋放力量。以牛熊市的邏輯，會認為尋底後要有冗長的調節期才對，但我不同意這種說法。

樓市經過調節後，政府會再次釋放力量使其上升。(Shutterstock)

　
　　為了在全民悲情負面的市道，證明筆者不同的看法，我先要確定近年的樓價下調是否泡沫爆破。我認為不是，原因是市場根本沒有借貸泡沫。
　
　　去年，筆者在發展商會德豐的晚宴分享中發表了「樓市下跌並不是泡沫爆破」，十分高興曾淵滄先生同意本人這個觀點。我認為，如果樓市下跌不是泡沫爆破，市場只是應付非經濟的因素困擾，而不是牛熊市的冗長市場重建和重新積累財富。這正正是龍市理論的重點，過去很多人當了「龍市二期」是「熊市二期」，當了入貨時機是大跌前夕。
　
　　最近股市回升，一升就升了3000多點，令到5萬億元市值的香港財富復活，大家可以看到市場在政府容許後的回復力度。這種情況筆者認為稍後會在地產上出現，股市回升只是開始，重點是中央認為現時是市場復甦起動的時機。另外，配合香港人口趨勢由減少轉為回升，香港資金不單只沒有消失，而且還突破17萬億元的水平。公司註冊處亦看到香港本地公司數目創歷史新高，非香港公司也同創新紀錄。
　
　　數據十分清楚顯示香港正在回復中，並非在迷失中，各位請參考修正後的龍市理論，然後根據個人能承擔的風險去決定投資。