財智

　　12月初，有一間大銀行邀請我做了一個講座，我約略分析過樓市形勢之後，就進入答問環節，有人問特朗普剛剛簽了的《香港人權及民主法案》，會不會令香港樓價大跌？這個問題其實已經從中原指數反映出來，人權法案並不是一朝一夕的事，在香港社運進行期間，已經有不少香港人到美國要求推出這條法案，即使在社運以及人權法案的陰影下，中原指數最多亦只不過下跌了5%，並且隨即反彈。由此可見，人權法案不但對樓市影響輕微，甚至能夠鞏固香港樓市，我咁樣講台下當然噓聲四起。

　　我反問提問的人，如果他有資產在香港，會不會因為人權法案而將資產轉到美國或者她的同盟國，例如日本、台灣、新加坡等地？那人實話實說一定不會，因為如果唔覺意出現在制裁名單上，美國就會凍結他的資產，甚至指示她的同盟國凍結他的資產，他甚至考慮出售美國資產搬到一些美國影響力不夠觸及的國家，香港反而是一個安全地方。本來這是毋須擔心，美國是不會輕易推出制裁名單，但現在環境有變，制裁名單並不是由美國議訂，而是照香港社運人士的意思執行，一個普通的香港商人隨時會被列入制裁名單，美國可以影響全世界，但影響唔到中國、香港。大家當然唔會放資產在中國，結果香港是最安全的地方，唔驚美國會凍結資產，所以，人權法案又點會令樓價大跌？反而樓價得到支持而上升，如果發生二三十年前就難講，因為當時美國基金持有不少香港物業，有乜依郁，基金立刻會出售持有的物業，香港樓價想唔跌都唔得。

　　不少人都知道美國在香港每年有300多億美元盈餘，究竟是怎樣得來？香港又沒有製造業，就算有都微不足道，其實，那些盈餘是從資產管理得來，不少國內以及香港人在美國投行買基金，債券等產品，300多億是中間產生的手續費及利潤。如果任何人擔心出現在制裁名單上，不但會停止向那些美國投行買金融產品，甚至出售手上的金融產品，美國金融機構生意減少，利潤自然下跌，美國商人反而會是人權法案的終極受害者。要解決亦不是沒有辦法，第一個是美國暫時不會用，就是擱置這條法案；第二個是不會得到香港社運人士同意，就是法案要按既定時間表進行，香港社運人士是無權制定制裁名單，最好的辦法就是先用第二，後用第一，一個不負如來不負卿的兩全辦法。

　　素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定，一句首次亮相的「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等，都似在老調重彈－－磚頭、磚頭、磚頭……

打破惡性循環需政策干預

　　自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」，慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌，擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而，2015年「漲價去庫存」埋下的大坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米，再扶搖直上至首季末的3.9億平米，僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

　　眼下，購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望，開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣，雙方陷入僵局既惡化房企信用風險，又施壓經濟增長前景，如何打破惡性循環？

　　顯然，下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，唯有第二次（上一次為2015年）將「去庫存」上升至「國家任務」高度，才能力挽狂瀾。

1.7億農民工或成突破口

　　鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」，換言之，現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等，或都並非終極大招。

　　回想2015年的「去庫存1.0」，作為突破口的三四線城市，於2016、2017年通過官方PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米，今次的突破口又在哪裏？答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨大的潛在需求，首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心，而來自中央層面的專款料是選項之一。

　　鑑於此，三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀，已轉為看好中國樓市；直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高，亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄，廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。

　　樓價轉漲或許令人心生道德厭惡，但相比下跌的選項，讓磚頭保值，最終恐需不得已而為之。