財智

　　我少時與其他年輕人一樣，非常貪玩，但有一點不同，就是我唔會預早做功課，通常都是等到交功課當日早上才做，結果當然經常被阿媽鬧，我話只是聽從老師指示，老師話，今天功課今天做，明天還有新功課，在交功課當日早上做應該冇錯，阿媽話老師錯，應該是今天功課昨天做，明天還有新功課，不過無論如何，我一定有功課交，亦冇老師投訴，老實說，我雖然有功課交給老師，但一定是馬馬虎虎，如果我早一天做，功課質素一定會提高很多。

　　香港土地短缺，樓價狂升，政府打算推出明日大嶼計劃，唔使講一定會有很多聲音反對，其中最大聲的是計劃要十多年之後才可以見到效用，真的是遠水不能救近火，不如支持地產商補地價還來得實際。我當然同意，如果地產商願意補地價，政府又何須推出明日大嶼計劃，不過，如果政府不推出明日大嶼計劃，地產商是沒有興趣補地價，結果土地仍然短缺，樓價仍然上升，政府一定會被人鬧，雖然計劃是叫明日大嶼，其實是今日功課，如果今日唔做，明天可能交不出功課。

　　有人話明日大嶼計劃要5000億，同倒錢落海沒有分別，我覺得講這些話的人根本唔識經濟，政府不但可以分段投入5000億，而且在建成之後，除了可以解決房屋問題之外，還可以得到幾個5000億昨為回報，正是何樂而不為，正是大家都知道有這個結果，才會有那麼多反對聲音，如果政府怕孭鑊，唔敢推行明日大嶼計劃，到了明日，又有不少有心人批評香港政府治港不力，連最基本房屋問題，竟然拖了多年仍未解決。

　　在商言商來看明日大嶼計劃，首先是現在樓價高企，與市民收入脫了節，公營房屋不足，整體來說是有需求，其實，有需求就已經足夠，即是在明日大嶼上所建的房屋不會被浪費，明日大嶼不會變成鬼城，有這個理由，明日大嶼就可以上馬，雖然計劃叫明日大嶼，但其實是今日要做的功課，如果好似我等到明日才做，我恐怕做唔切。

　　素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定，一句首次亮相的「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等，都似在老調重彈－－磚頭、磚頭、磚頭……

打破惡性循環需政策干預

　　自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」，慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌，擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而，2015年「漲價去庫存」埋下的大坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米，再扶搖直上至首季末的3.9億平米，僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

　　眼下，購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望，開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣，雙方陷入僵局既惡化房企信用風險，又施壓經濟增長前景，如何打破惡性循環？

　　顯然，下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，唯有第二次（上一次為2015年）將「去庫存」上升至「國家任務」高度，才能力挽狂瀾。

1.7億農民工或成突破口

　　鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」，換言之，現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等，或都並非終極大招。

　　回想2015年的「去庫存1.0」，作為突破口的三四線城市，於2016、2017年通過官方PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米，今次的突破口又在哪裏？答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨大的潛在需求，首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心，而來自中央層面的專款料是選項之一。

　　鑑於此，三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀，已轉為看好中國樓市；直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高，亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄，廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。

　　樓價轉漲或許令人心生道德厭惡，但相比下跌的選項，讓磚頭保值，最終恐需不得已而為之。