財智

　　上星期去了電台做節目，知道發展局局長黃偉綸在隔離房做直播，又知道黃局長話政府會全方位搵地，主持人在閒談時問我，甚麼是全方位搵地，全方位的意思是上天入海，修改土地用途，主持人話，修改土地用途他明白，財政預算案亦有提及，但上天入海不明白。

　　香港每一幅土地都有一個地積比率，容許該幅土地的建築面積是土地面積多少倍，上天的意思就是政府容許某些土地的地積比率擴大一些，即是可以起多些建築面積，代表該幅土地上的建築物要起高一些，入海當然是填海，我相信黃局長所指的是明日大嶼填海計劃，我相信填海計劃最終都會落實進行，但在填海計劃未能提供供應之前，政府又如何搵地？

　　在陳茂波的財政預算案中，有五幅位於啟德的商業用地改為住宅用地，可以提供5800個住宅單位，這是一個突破，政府不是未修改過土地用途，但每一次都會在無聲無息中進行，在財政預算案中明刀明槍表明修改就應該未試過，估計類似的修改會陸續有來，而且不單止是商業用地，甚至工業用地都會修改，但即使政府大刀闊斧修改土地用途，我估計距離滿足市民的需求仍然甚遠，而將商業工業用地修改成為住宅用地，亦只不過是土地修改用途的前奏曲。

　　在外國，某一個城市要增加土地，在多年前已經設定一個堆填區，經過十年以上收集，當推填區飽和時，政府就會在上面興建一個郊野公園，在多年之後，該城市土地短缺，就會開發那個郊野公園，換句話說，郊野公園就是土地儲備的別稱，香港就比較奇怪，即使住宅用地短缺，郊野公園的面積就不斷擴大，當屆政府仍然不敢推翻以前的規劃，將郊野公園土地改為住宅用地，有不少調查早已顯示，只要動用1%郊野公園土地，足夠容納70萬人居住，估計政府全方位搵地的意思，除了明日大嶼，其他都是項莊舞劍，郊野公園才是政府的目標。

　　素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定，一句首次亮相的「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等，都似在老調重彈－－磚頭、磚頭、磚頭……

打破惡性循環需政策干預

　　自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」，慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌，擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而，2015年「漲價去庫存」埋下的大坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米，再扶搖直上至首季末的3.9億平米，僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

　　眼下，購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望，開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣，雙方陷入僵局既惡化房企信用風險，又施壓經濟增長前景，如何打破惡性循環？

　　顯然，下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，唯有第二次（上一次為2015年）將「去庫存」上升至「國家任務」高度，才能力挽狂瀾。

1.7億農民工或成突破口

　　鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」，換言之，現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等，或都並非終極大招。

　　回想2015年的「去庫存1.0」，作為突破口的三四線城市，於2016、2017年通過官方PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米，今次的突破口又在哪裏？答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨大的潛在需求，首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心，而來自中央層面的專款料是選項之一。

　　鑑於此，三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀，已轉為看好中國樓市；直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高，亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄，廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。

　　樓價轉漲或許令人心生道德厭惡，但相比下跌的選項，讓磚頭保值，最終恐需不得已而為之。