財智

　　有很多人賣樓所用理由，最後都變成買家鋤價藉口，例如話移民，買家就會話，既然是移民，即是不再留戀香港，應該減價出售。如果話香港經濟環境轉壞，樓價即將下跌，買家就會話，既然樓價即將下跌，業主更加要減價，務求盡快將物業出售，減少損失。

　　有一些業主口是心非，一方面話唔睇好樓市，另一方面又會將打算出售物業大幅加價，隨時高過市價兩三成，令買家很迷惑，既然唔睇好樓市賣樓，點解開價會咁離地，雖然最後成交價是貼近市價，但給予市場一個極差的信號，令人誤會有不少業主劈價賣樓，其實，劈來劈去都是市價賣樓。

　　現在市場上最熱門賣樓理由就是加息，其實，用加息作為賣樓的理由是極之愚蠢，如果不是物業借錢太多，根本不會擔心加息，如果擔心加息而賣樓即是非賣不可，買家唔鋤價實在是太蠢。講來講去大多數賣樓的業主都是財政上有困難，如果唔賣，物業隨時會變成銀主盤，不過，冇人會同其他人講因為財困而賣樓，始終都是人要臉，樹要皮。

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　　有老友打算賣樓，但他的確不是因為財困，只不過是想優化自己的財政狀況，問我用甚麼理由令到買家舒服，我話在我的換樓過程中，每一次都要賣走舊單位才可以買入新單位，由於是自住單位，經常都會有買家問我點解要賣樓，我老實同他們講是因為換樓，舊單位很旺，幫到我換樓，買家聽到之後都非常受落，都唔好意思減價，所以，我認為最佳賣樓理由就是換樓，因為賣樓的業主都是睇好樓市，如果不是有SSD都唔會賣樓，既然買賣雙方對樓市的睇法都是一致，成交的機會就高很多。

　　素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定，一句首次亮相的「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等，都似在老調重彈－－磚頭、磚頭、磚頭……

打破惡性循環需政策干預

　　自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」，慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌，擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而，2015年「漲價去庫存」埋下的大坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米，再扶搖直上至首季末的3.9億平米，僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

　　眼下，購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望，開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣，雙方陷入僵局既惡化房企信用風險，又施壓經濟增長前景，如何打破惡性循環？

　　顯然，下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，唯有第二次（上一次為2015年）將「去庫存」上升至「國家任務」高度，才能力挽狂瀾。

1.7億農民工或成突破口

　　鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」，換言之，現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等，或都並非終極大招。

　　回想2015年的「去庫存1.0」，作為突破口的三四線城市，於2016、2017年通過官方PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米，今次的突破口又在哪裏？答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨大的潛在需求，首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心，而來自中央層面的專款料是選項之一。

　　鑑於此，三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀，已轉為看好中國樓市；直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高，亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄，廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。

　　樓價轉漲或許令人心生道德厭惡，但相比下跌的選項，讓磚頭保值，最終恐需不得已而為之。