財智

　　在農曆新年期間，有消息傳出美聯儲局不會再加息，我認為消息的可信程度很高，而事實上美聯儲局在去年做得最蠢的事就是加息，而且加得又快又急，未能將加息效用發揮出來，如果每次只是加0.25％而不是0.75％，加息的效果會好得多，所以，美聯儲局不再加息絕對是有理由。不過，先要做一個warn down，下星期議息可能仍然會加息，但只是如0.25％，如果真的是加0.25％，我恐怕香港樓市會起哄，因為所有話樓市會大跌的人，最主要的理由都是加息。

（istock）

　　有人話我亂咁講，我寫得出來，一定有因有果，主要是美聯儲局加了咁多次息，開始時非常有效，美匯一下子由95去到114，但最後兩次，總共加了1.5％，美匯不但沒有好似預期升超過120，反而下跌至102，而且有很多國家出售美債，中國唔在講，其他國家包括日本、瑞士、沙特阿拉伯甚至以色列都出售美債，估計有更多國家出售美元。換句話說，加息不能令美匯上升，美國不能以強美元去掠奪其他國家資產。這個結果令到鮑威爾知道，加息的效果由正變負，如果再加息只會令更多國家放棄持有美元，而那些國家的美元是在低水時買入，現在趁強美元賣走，賺咗唔知幾多錢，鮑威爾可能知道，他是為他人作嫁衣裳。

　　很多人未必了解這個操作，其實很簡單，例如有一個千伙單位樓盤，地產商以低價推出一半單位給炒家，見到銷售情況理想，於是大幅加價三成，結果是一個單位都賣唔走，因為打算買樓的用家可以從炒家買，而且不用加價三成咁多，炒家賺十幾個％已經很開心，試問地產商是不是搬起石頭砸自己的腳，如果地產商每次加幾個％，反而可能會賣走一些單位。

　　美聯儲局加息將美匯推高，以前用低價買美元的人就會賣走，令到買美債的人不會太多，達不到美聯局的要求，如果不是加息加得太急，美匯沒有大幅上升，持有美元的人亦不會出售，而打算買美元避險的會買美債，這才是鮑威爾要的結果，所以，我才認為美聯儲局不會再加息。

　　素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定，一句首次亮相的「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等，都似在老調重彈－－磚頭、磚頭、磚頭……

打破惡性循環需政策干預

　　自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」，慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌，擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而，2015年「漲價去庫存」埋下的大坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米，再扶搖直上至首季末的3.9億平米，僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

　　眼下，購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望，開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣，雙方陷入僵局既惡化房企信用風險，又施壓經濟增長前景，如何打破惡性循環？

　　顯然，下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，唯有第二次（上一次為2015年）將「去庫存」上升至「國家任務」高度，才能力挽狂瀾。

1.7億農民工或成突破口

　　鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」，換言之，現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等，或都並非終極大招。

　　回想2015年的「去庫存1.0」，作為突破口的三四線城市，於2016、2017年通過官方PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米，今次的突破口又在哪裏？答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨大的潛在需求，首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心，而來自中央層面的專款料是選項之一。

　　鑑於此，三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀，已轉為看好中國樓市；直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高，亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄，廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。

　　樓價轉漲或許令人心生道德厭惡，但相比下跌的選項，讓磚頭保值，最終恐需不得已而為之。