財智

　　有不少人認為人生最開心的事，莫過於「逢賭必贏」，但這只是一個幻想，冇可能做得到。至於甚麼是做得到而又最開心的事，我認為是買樓收租，當然並不是借錢買樓，而是Full Paid買樓收租，雖然樓市有升有跌，但長遠來說，樓市總會上升，有時升幅令到業主懷疑人生，所以，令到不少人偷雞用高成數按揭借錢買樓收租，咁樣做當遇上經濟不景，加息潮，最後被銀行收樓，輸到連渣都冇就不是買樓收租的意思。

（istock）

　　假設有三個人，每人都有一大筆現金，當中一個買樓收租，一個買債券，最後一個買股票，當遇上經濟不景，樓價下跌一半，買樓收租的人極其量輸了一半身家，但買債券的人隨時可以遇到債券清零，以往大家可能認為唔會發生的事，現在當然唔敢講。買了股票的人在這幾年除了整體下跌之外，仲有個別股票長時間停牌，所以，投資股票的人都唔敢講買股好過買樓。

　　有人唔同意我所講，他們認為買債券的利息非常優厚，比起租金收入不知強多少倍，就算有部分債券清零，整體來說，仍然比買樓收租好，其實最關鍵就是唔知道發債的人所賣債券會如何投資。債券其實是一張債仔與被債主欠單，債仔唔還錢，債主想講多一句都冇用，利息再高又如何。

　　有不少買股票的人話，買賣樓宇的成本太重，程序又繁複，唔好似股票咁簡單，可以高賣低買，很快可以賺幾個開。高賣低買講就容易，做就艱難，最怕在高價的時候唔捨得放，低位的時被嚇到拋售，幾次之後，就會自動清零，如果以賺大錢的心態買股票，一定要唔借錢兼持有一段長時間，這樣做才有機會。既然如此，何不撇撇脫脫買樓收租好過。

　　素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定，一句首次亮相的「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等，都似在老調重彈－－磚頭、磚頭、磚頭……

打破惡性循環需政策干預

　　自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」，慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌，擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而，2015年「漲價去庫存」埋下的大坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米，再扶搖直上至首季末的3.9億平米，僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

　　眼下，購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望，開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣，雙方陷入僵局既惡化房企信用風險，又施壓經濟增長前景，如何打破惡性循環？

　　顯然，下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，唯有第二次（上一次為2015年）將「去庫存」上升至「國家任務」高度，才能力挽狂瀾。

1.7億農民工或成突破口

　　鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」，換言之，現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等，或都並非終極大招。

　　回想2015年的「去庫存1.0」，作為突破口的三四線城市，於2016、2017年通過官方PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米，今次的突破口又在哪裏？答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨大的潛在需求，首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心，而來自中央層面的專款料是選項之一。

　　鑑於此，三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀，已轉為看好中國樓市；直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高，亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄，廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。

　　樓價轉漲或許令人心生道德厭惡，但相比下跌的選項，讓磚頭保值，最終恐需不得已而為之。