財智

　　因為西方各國對中國的敵意針對及聯合圍堵，已經到了不講道理、無原則、甚至連指控也不需要證據的局面，而到了這時刻中國已無所顧忌，西方國家更不需要修飾敵意了，香港政客就已經失去了「出師有名」的利用價值，香港政局包括暴動也開始塵埃落定，香港未來要處理的是面對更加重要的深層次矛盾，即是說我們內部的利益分配。

　　因此「明日大嶼」和施政報告決定的政策亦成為了一眾既得利益者游說的戰場！

　　很多人對「明日大嶼」都是認識很表面，大家想一想「明日大嶼」為何出現？大家就明白矛盾有多深了。

　　香港本來就是有充足的土地，但是因為各大既得利益者爭持不讓步之下，所以釋放出來的土地很少，亦因此才有「明日大嶼」這個需要，希望利用大量增加土地去化解現在的僵局，只是產生「明日大嶼」的矛盾前因不去解決，這個矛盾一樣伸延到去「明日大嶼」這更大利益的計劃，甚至之前提過的桂山島上，何況很多時選特首背後都會見到一些富豪的身影，還有不少環保人士背後的金主，一個世紀工程背後究竟有幾多既得利益者？

　　曾幾何時，市場上除了「明日大嶼」之外，還有桂山島計劃，行內人應該明白有段時間說客精英盡出！很多都是支持利益集團的！我相信這是一個世紀之爭！

　　結果桂山島推廣不久之後，特首就出面說中央並沒有跟她說過！不久施政報告也要延期推出了！

　　今期施政報告對私樓未來的供應只是概括的數字，實際落地的供求甚少著筆，「明日大嶼」主要都是交代公營房屋上的建設，私樓的供應欠奉，因此，其實施政報告並未好好分配房地產的利益，亦等於香港的其中一個核心矛盾還未有處理方案！

　　桂山島的利益矛盾對中央來說是分配土地，還有一個中央要擺平的就是珠海的利益，桂山島的填海部分正正是珠海的範圍，究竟中央如何平衡呢？

　　我們在施政報告還看到兩大重點是值得我們去深思的，一是香港機管局入股珠海機場！這是一個巨大利益！珠海在大棋局規劃上並沒有國際機場，但是和香港合作之後就可以在航空上升格了！香港還在「港車北上」計劃裏面和珠海有合作！珠海和香港加緊合作，我認為這是重要的啟示。

　　施政報告內最堅實的部分其實就是港珠澳大橋，到了12月，港珠澳大橋這世紀工程才正式透過屯赤隧道公路通車連接九龍半島！和之前只是接駁大嶼山之後，再經過收費的青嶼幹線婉轉去到香港市區是有很大分別的，這是一個重要的里程碑，但很多人卻忽略了。

　　屯赤隧道公路和青嶼幹線這即將轉為免費的通道地帶大大貢獻了香港和珠海的聯繫。在新界區來說受影響的人是超過200萬，是可以透過屯赤隧道公路去到珠海，很多人忽略屯赤隧道公路開通之後，只要10分鐘由屯門碼頭就可以去到香港國際機場，而在屯門碼頭去珠海不會遠得過由屯門碼頭出九龍太多，在這個堅實的基建裏面，我認為屯赤隧道公路是會大量吸收香港的經濟能量，在未來幾年是會令到整個局面有新的景象。

　　中國有句說話：「鷸蚌相爭，漁人得利。」事實上，如果香港房地產在後市愈做得不夠供應，對珠海就有愈大好處，就愈多人透過港珠澳大橋住在香港，生活在珠海也可以，既得利益者如何龍爭虎鬥？我認為香港人不需要理會這些鬥爭，我們只要知道對香港人最大好處就是甚麼計劃也做，市場會調節，填海方案A要、填海方案B也要、郊野公園要開發、棕地也要開發，全部開發，多管齊下，就是對香港人最大利益的！！

　　一些指導你抗拒造地的文章最好不要理會，小心！既得利益者的說客遍布不同角落。

　　素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定，一句首次亮相的「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等，都似在老調重彈－－磚頭、磚頭、磚頭……

打破惡性循環需政策干預

　　自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」，慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌，擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而，2015年「漲價去庫存」埋下的大坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米，再扶搖直上至首季末的3.9億平米，僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

　　眼下，購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望，開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣，雙方陷入僵局既惡化房企信用風險，又施壓經濟增長前景，如何打破惡性循環？

　　顯然，下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，唯有第二次（上一次為2015年）將「去庫存」上升至「國家任務」高度，才能力挽狂瀾。

1.7億農民工或成突破口

　　鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」，換言之，現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等，或都並非終極大招。

　　回想2015年的「去庫存1.0」，作為突破口的三四線城市，於2016、2017年通過官方PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米，今次的突破口又在哪裏？答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨大的潛在需求，首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心，而來自中央層面的專款料是選項之一。

　　鑑於此，三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀，已轉為看好中國樓市；直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高，亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄，廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。

　　樓價轉漲或許令人心生道德厭惡，但相比下跌的選項，讓磚頭保值，最終恐需不得已而為之。