領展房產基金(00823)收益由2024/2025上半年71.53億港元減少1.8%至70.23億港元。物業收入淨額由去年同期53.59億港元減少3.4%至51.78億港元，主要由於香港及中國內地的續租租金調整率為負數，反映宏觀環境及零售業受壓。融資成本淨額按年減少7.3%，主要受惠於較優惠的利率環境，尤其是報告期內較低的香港銀行同業拆息。而至2025年9月30日，集團淨負債比率為22.5%。

*香港零售物業組合維持穩健租用率，擁亞洲領先資產管理和優化能力*

　　其中香港物業組合的收益按年下降2.4%，而物業收入淨額則按年下降3.7%。儘管如此，整體商戶銷售額的跌幅正在收窄，超級市場及食品類別自2023年以來首次回復正增長。截至2025年9月30日，領展房託之香港零售物業組合維持97.6%的穩健租用率，反映公司對位置優越的社區商業資產採取有效的資產管理策略。平均每月每平方呎租金為62.1港元，較2025年3月31日錄得的每平方呎63.3港元輕微下跌。續租租金調整率為負6.4%。

　　從核心競爭力看，集團擁有亞洲領先的資產管理和優化能力並已完成超過100個資產提升項目，平均投資回報率達18%，能有效提升物業價值和租金。其物業組合（零售、停車場、辦公樓、物流）跨越香港、內地、澳洲、新加坡及英國，抗風險能力強。至於具防禦性業務的香港核心資產以社區零售（超市、食品）為主，屬民生必需品，需求穩定。公司財務亦非常穩健；淨負債比率較低（截至2025年9月為22.5%），信用評級良好，並具融資成本優勢。

*全球進入降息周期直接降低融資成本，提升可分派利潤*

　　估計全球將繼續進入降息周期，對領展可直接降低融資成本，提升可分派利潤：作為使用槓桿的REIT，利息支出是主要成本。降息（尤其是香港銀行同業拆息HIBOR下降）能直接減少財務開支。2025年中期報告已顯示，因利率環境有利，其融資成本淨額按年減少了7.3%。未來若進一步降息，這一利好將持續。

　　此外，降息將提升資產估值與吸引力。故此，建議投資者可現價買入，中線目標46港元，跌穿33止蝕。《香港股票分析師協會副主席　潘鐵珊》(筆者沒有持有相關股份，客戶持有相關股份)
　
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