新世界盈利倒退派息大減，遭大行狠劈目標股價急插，地產股暫勿沾手

2023-10-03

　　新世界發展(00017)上周五（9月29日）收市後公布業績，截至今年6月底止全年純利按年跌28%，末期息大減80%至0.3元，雖然集團指可動用資金逾939億元，在可預見將來沒有供股或配股計劃，但績後卻遭多間大行大削目標價，指其業績及派息均遜預期，其中里昂更只看10.96元。另外，差估署近日公布8月樓價指數按月再跌1.4%，除連跌4個月外，跌勢有加劇趨勢。新世界今日(3日)最多插逾7%，其他地產股亦持續尋底。在息口高企而港府未見為樓市「減辣」下，地產股估值雖便宜也暫不宜沾手。

（新世界發展網頁截圖）

新世界全年少賺28%末期息減80%　核心盈利增21%

　　新世界截至2023年6月30日止全年純利9.01億元，按年跌27.9%，每股基本盈利0.39元，派發末期息0.3元，按年減少80%，連同中期息0.46元，全年共派0.76元，減少63%。另集團擬派發有條件特別股息每股1.59元，條件為須待出售事項完成後方可作實。全年核心盈利110.11億元，按年增長21%。期內收入952.14億元，按年升39.6%，當中物業發展分部收入增57.2%至273.08億元，物業投資分部收入升3.6%至49.96億元，建築分部收入升26.4%至325.48億元。

　　期內，集團於香港的應佔物業合同銷售為約88.59億元。於今年6月30日，香港未入帳之應佔物業合約銷售收入當中，46.35億元及72.19億元將分別於2024及2025財年入帳。內地整體物業的總合同銷售額為151.3億元人民幣完成年度目標，以大灣區為首的南部地區及長三角地區為首的東部地區貢獻最大，超過94%。於今年6月30日，中國內地未入帳之物業合同銷售總收入約為128.9億元，其中105.7億元將於2024財年入帳，23.2億元將於2025財年入帳。

新世界：可動用資金逾939億元　無供股或配股計劃

　　新世界又公布，於今年6月30日，集團可動用資金合共約939.6億元，包括現金及銀行結餘約545.2億元及可動用的銀行貸款約394.5億元，在可預見的將來並沒有供股或配股計劃，亦沒有向股東集資的需要。另外，新世界行政總裁鄭志剛表示，未來1至2年資本開支將大幅減少，集團最壞情況已過。而現時樓市用家主導，對息口較為敏感，但留意到市區新盤為買家提供優惠及銷情良好，反映市場承接力，集團將於明年3月後分階段推出6個市區新盤，2024年全年涉逾3000伙。

　　對於每股末期息按年跌80%，全年派息亦跌63%，新世界首席財務總監劉富強指，減少派息屬一次性措施，當未來大環境好轉時會回穩，亦對未來派息水平看好。每年由新創建(00659)收取利息涉及14億元，而出售公司交易完成後，新世界可獲一次性收益218億元，相當於約16年股息，其中40億元擬派特別息予股東。

里昂：派息遠遜市場預期　降目標價至10.96元

　　里昂發表報告指，新世界2023財年全年業績中，股息遠低於市場預期。剔除完成新創建出售可能產生的一次性特別股息，目前股息率僅為5%，為所有香港房地產開發商中最低。相信之後新世界資產負債表將得到加強，但不可避免會看到對未來盈利和股息的一些負面影響，目標價從29.9元下調63.3%至10.96元，評級從「買入」降至「沽售」。

　　富瑞指，新世界於截至6月底止下半財年核心利潤按年跌47%，遜於該行預期；毛利大致符合預期，但被較高的銷售及市場開支，以及聯營公司收入較差所抵銷。淨負債比率受匯兌因素影響，按半年上升1.8個百分點至48.7%。另外，削減末期息後的水平更是低於市場及該行預期，相信股價會因此有負面反應。下調公司2024至25財年每股派息預測至0.85元，相較現時股價為約6%股息率，並下調目標價20%，由15元降至12元，評級「持有」。

瑞銀：業績遜預期　淨負債比率或進一步上升

　　瑞銀表示，新世界全年業績遜預期，考慮到集團削減每股派息、淨負債比率增加及所持的閒置現金減少，預期其股價反應將趨負面，而任何資本化率擴張和人民幣貶值都可能進一步推高淨負債比率。撇除投資物業公平值變動以及匯率損失後，新世界全年純利按年跌25%至9.34億元，低於該行預測約72%；若再撇除新創建的應佔溢利12.34億元，新世界全年錄虧損約3億元。年內公司實現合約銷售額260億元，低於原定300億元的目標。集團仍有約150億元資本支出、約100億元的利息支出和約60億元的稅務支出於2024財年支付，如果合約銷售和非核心資產處理依然疲弱，預期其現金流可能會持續緊張，予「中性」評級，目標價20.4元。

　　花旗指，新世界主要物業銷售集中啟德及黃竹坑，基於對本港樓價看淡展望，預期銷售速度較慢及盈利率欠佳。公司更多集中內地住宅亦拖累估值，且在利率更長時間高企展望下，負債率仍非常高。公司出售新創建套現220億元為正確舉動，但相信不能滿足離岸市場資金需求，基於本港物業銷售料將疲弱，以及持續高企的離岸債券本金與利息支付，相信公司需要更進取的去槓桿計劃，目標價由20.2元降至15.4元，維持「中性」評級。

　　高盛亦指，新世界上財年盈利及派息均遜於預期。為反映盈利因素，該行下調集團2024財年每股盈利預測67%。而派息方面並未反映特別息因素，該行分別將2024、25財年每股派息預測削減64%、40%。

差估署8月樓價指數按月跌1.4%　中原：下月或跌凸今年升幅

　　差估署上周公布8月份樓價指數報339.2點，按月跌1.4%，跌幅擴大，並創7個月新低，指數連跌4個月，累跌4.2%，今年首8個月指數升幅收窄至1.3%。另中原城市領先指數CCL上周五報158.12點，按周跌0.46%，指數創35周新低，重返今年1月初時水平。CCL連跌7周共4.41%；近24周累跌6.1%；2023年整體樓價升幅收窄至0.86%，升幅快將被完全蒸發。

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，9月份樓市受多項不利消息充斥，如內房爆雷，虛擬貨幣風暴，股市低迷等。9月份一手成交僅錄250餘伙，相信全月不足400伙，將創9個月新低，二手成交亦大減約50%。現時市場一手貨尾逾兩萬伙，為市場帶來沉重壓力，於美國是否繼續加息的陰霾下，加上市場憧憬10月尾公布的施政報告會否為樓市減辣，觀望氣氛極濃。於成交量如此低迷下，樓價正面對如冰河時期的冷峰，下月的樓價指數或會跌凸今年僅餘的1.3%升幅，若欠缺利好消息或救市措施，恐怕全年樓價將會錄得跌幅。

（資料圖片）

花旗料本港樓價跌勢本季加速明年續跌　籲減持地產股

　　按揭證券公司早前宣布，為1000萬元或以下的合資格樓花物業提供最高九成按揭保險。按保計劃此前只能為600萬元或以下的樓花住宅物業提供按保。花旗發表研報認為，這對購房需求影響不大，仍維持對本地發展商「減持」評級，並預計樓價跌勢持續到2024年。

　　花旗又指，房價下跌趨勢可能會在今年第四季加速，但預計不會對住房需求產生顯著影響，隨著金管局將香港銀行的LTV提高至70%，這會增加各銀行抵押貸款的風險溢價。市場低估了香港按揭貸款利率的上行風險，即使聯邦基金利率見頂，按揭貸款利率也可能進一步上升。

黃瑋傑：地產股股價走勢欠佳　暫不宜沾手

（輝立證券董事黃瑋）

　　輝立證券董事黃瑋傑於今日《開市Good Morning》節目指，弱勢股股價往往站於五條移動平均線以下，五條線全向下走，倒序排列，250天線處於最高，跟著為100天、50天、20天及10天線，RSI只有20幾至40幾，雖然看似便宜吸引，但股價不知是否只跌至「山腰」，現時買入若再跌至「山腳」仍很傷，例如新世界跌穿五條線已有好一段時間，8月時最低見過15.62元，當時已跌穿五條線，RSI為24。四大地產股包括新地(00016)、恒地(00012)及長實(01113)等走勢全都是如此，都暫不宜沾手。

　　地產股今日普遍下挫，新世界半日跌6.56%報14.24元，新地跌2.98%報81.3元，恒地跌4.99%報19.62元，長實跌3.27%報39.9元，信置(00083)跌1.7%報6.68元，嘉里建設(00683)跌1.8%報13.08元，恒隆地產(00101)跌2.99%報10.4元，九龍倉置業(01997)跌2.15%報29.6元。