近日樓市氣氛回暖，銀行的按揭戰亦如火如荼，按揭息率越劈越低，H+1.5%再現，市場更料會進一步下調。置業人士的入市意欲未必因此大增，但對一眾過了罰息期的業主來說，卻是轉按慳錢的良機。

 

銀行的按揭戰如火如荼，按揭息率越劈越低 (Henry攝)

 

 

加息預期降溫 樓市氣氛回暖

　　氣氛回暖之下令樓市重現「小陽春」，比起年初1月份整體住宅註冊量僅錄約2000宗，至今6月份已回升至約6000宗，其中住宅物業註冊量亦同錄升幅。

　　其實今年頭兩季成交量急跌，去年1至5月，新取用按揭金額為1057億元，二手成交全面放緩，同期新取用按揭金額跌至641億元水平。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，美國加息預期降溫，下半年利率科處於低水平，銀行維持積極放貸的態度，樓市交投及按揭貸款可望改善，料下半年貸款數字較上半年為佳。

　　不過，她料全年新取用按揭貸款金額按年跌三成至1707億元，宗數按年跌兩成至7.3萬宗。她續指，今年上半年介乎200萬至500萬元的細價物業獲買家追棒，按揭貸款比例按年上升14.3個百分點至50.9%；而500萬至1000萬元的高價物業則按年下跌11.5個百分點至36.4%。另外，由於人民幣持續貶值，今年上半年內地客買家比例升至8%，反映內地客入市意欲增加。

 

 

 

上半年難捱 銀行市旺急搶客

　　去年按息H+1.7厘，已經是「至抵」優惠，一般新造按息大概維持在H+1.7厘水平，以今年以來一個月拆息約0.25厘計，即按息在1.95厘水平。銀行面對按揭業務大縮四成，一於減按息戰搶客及爭取市場份額。

　　多間銀行近日相繼暗地裡下調按揭息率，低至H+1.5厘的按揭息率，當中包括匯豐、中銀香港，以及花旗香港、工銀亞洲，而且更不是大客專利， 工銀亞洲貸款餘額更低至400萬元，上述其他銀行則由500萬至1000萬元不等。

　　同業拆息約為0.25厘，意味H+1.5厘總按息為1.75厘，以400萬元貸款，分25年攤還計算，全期總利息較早前H+1.6厘雖然只慳約5.7萬元。但數字上來看始終是減息了，心理上仍有一定吸引力。

 

低調宣傳 怕金管局「溫馨提示」

　　當然， 如此特優惠按揭計劃不宜大肆宣傳，以免惹起監管當局的「溫馨提示」。因在前兩年的按揭戰中，金管局曾向銀行作出「提示」，認為P按利率不宜低於2.15厘此水平。可能銀行都怕當局連H按都來個「提示」，匯豐、恒生、中銀、花旗均隱晦地表示，按個別情況為特選客戶提供按揭優惠。

　　現時業內競爭加劇，加上低息還境持續，銀行體系結餘超過2900億元，又陸續有新盤推出，本港銀行料在「跑數」的壓力下，加上按揭業務近乎沒有壞賬，或會進一步減按息。不過， 可以下調的空間應該不多， 因市場估計以目前H+1.5厘的按息水平，銀行按揭業務只有微利，未必願意割喉式減按息。

　　此時仍有按揭在身而又已過罰息期的P按業主，不妨趁機轉按減輕供款負擔。尤其是2012至2014年中承造P按的業主，利率多在2.15厘水平，如果轉按至提供H+1.5厘或銀行，可略為節省利息支出，以按揭餘額100萬元計，按息如由2.15厘下調至H+1.5厘，一年可節省利息支出約4000元。

 

發展商高成數按揭只宜短中期周轉 利弊要計清楚

　　對於準業主而言，最應小心的發展商透過旗下財務公司，推出的各式古靈精怪按揭計劃。為刺激市場購買力，更有發展商推出匪夷所思的120%的按揭計劃作招徠。

　此類按揭計劃條款極為複雜，即使是資深投資者都要花上不少時間研究，而且當中利息亦普通會較經銀行承造之按揭為高，除非本身已計劃好於兩至三年內有資金回籠(如投資客博未來高位沽樓套現)，否則宜計算總開支及財務負擔才決定選用。

 

撰文: 王錦霞