【大灣區】盼升值變港樓首期　90後珠海100萬上車夢

2018-06-21

睇樓篇：保稅區樓平三成買一層送一層

　　初哥團友最驚喜的，是公寓的複式設計：4.5米高的樓底，講明可建閣樓，所謂買一層送一層；有些甚至在單位大門側邊開樓梯上閣樓，上下兩層各自有出入門口，樓上一層也設廁所和廚房，經紀送上「建設性」提議︰「買一層樓有兩個獨立單位可出租，一個單位租2,000元人民幣，一個月就有4,000元人民幣收入。」他亦均真講明，閣樓層不入契，轉手只計一層樓價。

返租計劃一買即租

　　部分公寓有「返租」保證，也令團友心動。「返租」是買家買入公寓後，把單位出租給發展商指定的租客公司，買家即時有租收。部分公寓會把買賣合同和簽租務合約捆綁一起，即買樓必須同意出租單位，買家簽買樓合同時亦簽租務合約；一般租約至少十年，租金計算有分成及保證兩種，前者是按租金比例計算，後者是按樓價某百分比計算。

　　舉例一個約32平方米的公寓單位，租約為12年期，以分成模式計算，業主12年內每月收取最初的1,920元（人民幣．下同）到最後的3,200元，共可收租金35.2萬元，該樓盤最低入場費約90萬元，租金已歸本三分一。發展商指定的租客公司，多是連鎖酒店，因此返租有另一個講法，叫託管營運，替買家營運公寓之意，經紀說得直白︰「（買家）甚麼都不用做，等升值同時收租，兩邊賺錢。」有團友對此保留︰「交租幾年後唔畀可以點？」

保稅橫琴級數有別

在珠海保稅區不是地盤就是興建中的建築物。

　　記者參加的珠海睇樓團共看了5個樓盤，橫跨珠海的主城區、橫琴和保稅區，帶團經紀指睇樓路線由他設計，其中3個位於保稅區，明顯地該區樓盤是他的「心水」推介，最後如他所願，團友中一對夫婦「扑槌」以90萬元買入一個公寓。

　　團友只知道保稅區在橫琴對面，有大橋相連，按經紀介紹，將來橫琴、保稅區和一個叫洪灣的地方會連成一片發展，有地鐵、輕軌及隧道貫穿，前景無限。翻查資料，保稅區是當地政府劃出稅務優惠區域，珠海的保稅區在1996年成立，定位做倉儲及物流，至2015年增加國際貿易、貿易服務及商住功能，該區才再發展起來，其中該區將有公路直通港珠澳大橋，其他很多基建則仍在規劃中。

　　由於保稅區比橫琴、十字門（澳門、珠海及橫琴滙合區域）的發展來得遲，據內地報道，其土地價格也較其他區域低，這或許解釋保稅區的樓價比珠海市及橫琴「平一截」，現時橫琴樓價已炒上至每平方米4 .5萬元，保稅區樓價每平方米在3萬元樓下。有經紀坦白說，橫琴是自貿區屬中央管，保稅區是珠海政府管，級數不同。又指橫琴自貿區的稅務優惠遠高於保稅區，「對做生意來說，邊個夠吸引，你會去邊？」

睇盤實錄

萬科石花66號

位置︰主城區吉大

發展商︰萬科置業（01036）

入場費︰110萬元

最細面積（建築）︰34平方米（約370平方呎）

均價︰2.9萬元/平方米

團友評價︰

　　位處珠海市區吸引，轉個彎就到最旺的九洲大道，收租潛力高。這段石花路本身不旺，夾雜舊樓，樓盤旁邊有工廠。翻查資料，該工廠叫「伙工殿」大廈，是湘菜餐廳。2014年有報道，該店址是工業地，計劃重建商廈及酒店。