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　　有老友話香港租務市場制度完善，需求量又大，如果不是借貸太高，在香港做收租業主的確是無憂無慮，老友講得冇錯，不過時間上並不配合。現在買樓收租，即使沒有欠債，都擔心租客的經濟狀況，尤其是最基層的小型單位或者劏房，如果租客在單位內做傻事，那個單位立刻會大幅貶值，雖然這個憂慮一早已經存在，但經濟轉壞時發生的機會就會多一些，不過亦不用太擔心，畢竟要結束自己的生命是需要很大勇氣，不是太多人有此勇氣。

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　　現在業主最大的憂慮是來自英國的BNO移民計劃，據英國方面公報的消息，BNO計劃反應相當熱烈，在首十個星期已經有三萬人申請，比英國預計的還要多，如果消息屬實，將會有不少業主賣樓移民，而且會以售後租回繼續在那些單位居住一段時間。本來這是十分正常，但有不少以BNO移民的人沒有打算帶同他們的父母去英國，而讓父母繼續在已售出的單位居住，本來這亦不是問題，但有很多打算移民去英國的人擔心在到步之後，在未取得正式移民之前，被英國當局或有關機構要求參與一些反中反港活動，為了不牽連在港的父母，會與他們的父母斷絕關係，有不少社運積極份子早已大大聲公開表示與父母斷絕關係，所以，不能抹殺這個可能性，甚至這個可能性相當高。

　　當那些移民斷絕與父母的關係之後，會不會替他們繼續交租？有人會話不用擔心，那些父母可能自己有錢交租，係就最好，最擔心是那些移民在離港之前將父母揸乾揸淨，他們會認為，即使父母沒有餘錢，香港政府都會供養他們的父母，這個結局是很奇怪，他們在英反中反港，而香港政府則供養他們的父母，做業主最擔心就是遇到那些沒有子女理會的租客，如果趕他們走，就會被人話是無良業主，唯有小心一些那些售後租回交易，唔好貪心租金比市值高而做錯決定，今次英國政府好野，將無憂無慮的香港業主搞到煩惱無比。

　　素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定，一句首次亮相的「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等，都似在老調重彈－－磚頭、磚頭、磚頭……

打破惡性循環需政策干預

　　自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」，慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌，擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而，2015年「漲價去庫存」埋下的大坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米，再扶搖直上至首季末的3.9億平米，僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

　　眼下，購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望，開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣，雙方陷入僵局既惡化房企信用風險，又施壓經濟增長前景，如何打破惡性循環？

　　顯然，下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，唯有第二次（上一次為2015年）將「去庫存」上升至「國家任務」高度，才能力挽狂瀾。

1.7億農民工或成突破口

　　鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」，換言之，現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等，或都並非終極大招。

　　回想2015年的「去庫存1.0」，作為突破口的三四線城市，於2016、2017年通過官方PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米，今次的突破口又在哪裏？答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨大的潛在需求，首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心，而來自中央層面的專款料是選項之一。

　　鑑於此，三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀，已轉為看好中國樓市；直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高，亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄，廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。

　　樓價轉漲或許令人心生道德厭惡，但相比下跌的選項，讓磚頭保值，最終恐需不得已而為之。