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　　年近歲晚，有老友叫我今年不用做樓市預測，有報章已經做了，訪問了50個業界專家，全部都話升，升5%以內有31個，6-10%有12個，10%以上有7個，所有專家都話升，唔通今年樓市仲有得跌？

　　今次我又要拎返本「第十個人理論」出來。大約十年前，政府為了壓抑樓市而開始出招，業界亦一致睇淡，但我們公司的物業全部租出，租金亦唔錯，我唔相信樓市會跌，於是寫了一本書叫「第十個人理論」，這是猶太人哲學，任何一件事，九個人有同樣預測，第十個人是有責任作出反方向預測，當然，一定要搵一些理由出來，唔好只係反對。

　　既然有50位專家講升，我一定要講跌。首先，大家要留意那50位專家，大多數是同新樓有關，地產商可以控制出貨，新樓上升並不出奇，但二手樓，是有一定風險。

(資料圖片)

　　美國已經無力控制通脹，唯有加息，而且明年會加三次咁多，後年亦會加多三次，換句話說，在香港供樓的人，有可能在兩年內要付多一倍利息，如果問銀行借1000萬，現在只需要付15萬利息，到明年就要付30萬，平均2萬5一個月，負擔相當重，這還不夠，現在大家可以還息不還本，到了明年4月，就冇呢支歌仔唱，問銀行借錢買樓的人每年要付4%本金，一年要付40萬。換句話說，到了明年，問銀行借了1000萬的人每年要還70萬本金與利息。老實說，不是有咁多人負擔得起，除了買樓的人減少之外，亦有一些人，例如去了英國的人，他們安定之後就會賣香港樓，需求減少，供應增加，樓價是有機會下跌。

　　有人話使乜驚，只要國內開關，購買力湧至，港樓想跌都難，去年講或者有效，今年國內的經濟亦不太好，到香港買樓的人未必會有預期咁多，大家千祈唔好寄以厚望，否則希望愈大，失望愈大。

　　香港受疫情蹂躪了兩年，不少市民資產亦被消耗掉，雖然還未至於要賣樓，不過用家人的配額買樓就有困難，就算明年香港開始復甦，但一定要經過兩三年時間才可以復原，本土購買力才會再出現。

　　去年香港股市無無謂謂跌了14%，市民如果有多餘錢都會考慮買股而非買樓，所以，我睇好今年股市而非樓市，我非常有信心恒指會升至28000點。至於樓市，新樓以及豪宅一定會升，二手民生樓，能夠持平已經算有所交代。

　　素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定，一句首次亮相的「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等，都似在老調重彈－－磚頭、磚頭、磚頭……

打破惡性循環需政策干預

　　自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」，慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌，擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而，2015年「漲價去庫存」埋下的大坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米，再扶搖直上至首季末的3.9億平米，僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

　　眼下，購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望，開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣，雙方陷入僵局既惡化房企信用風險，又施壓經濟增長前景，如何打破惡性循環？

　　顯然，下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，唯有第二次（上一次為2015年）將「去庫存」上升至「國家任務」高度，才能力挽狂瀾。

1.7億農民工或成突破口

　　鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」，換言之，現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等，或都並非終極大招。

　　回想2015年的「去庫存1.0」，作為突破口的三四線城市，於2016、2017年通過官方PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米，今次的突破口又在哪裏？答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨大的潛在需求，首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心，而來自中央層面的專款料是選項之一。

　　鑑於此，三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀，已轉為看好中國樓市；直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高，亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄，廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。

　　樓價轉漲或許令人心生道德厭惡，但相比下跌的選項，讓磚頭保值，最終恐需不得已而為之。