香港特區政府宣布了房屋政策「新六招」，熾熱的樓市即時未見降溫，因為有關措施仍有等落實，不能立桿見影。今次的新政，主要是在現有的土地使用政策上作出一些調整，包括把較多私營房屋用地改為公營用地，向下修訂資助房屋的定價政策，市建局個別重建項目改為「港人首次置業項目」，撥款資助過渡性房屋項目，向空置的一手單位開徵「額外差餉」促使發展商更迅速把樓盤推出市場，以及修改預售樓花方案防止「擠牙膏」的情況。

　

土地使用的戰術性調整

 

　　林鄭推「新六招」是在社會如何大量增加土地供應達成共識之前的一些戰術性策略，希望能夠在較短時間內抑壓樓價繼續上升，盼市民認識到不需要繼續跟隨發展商的指揮棒搶高樓價。

 

　　事實上，私樓現時有數千個空置單位，而下半年推出的新樓盤預期亦會較上半年為多，加上香港不久便要開始跟隨美國加息，只要讓民眾相信樓價不會無止境的上升，便能有助穩定樓市。

　

要讓市民明白樓價不會升不停

 

　　香港的私樓價格已升至絕大部分居民都無法上車的地步，但依然有人不計價搶購，皆因人心以為樓價高處未算高，早上車好過遲上車，尤其是到了牛市的最後階段，這種想法更深入人心。叫人勿買樓等於阻人發達，或變成愈遲愈沒有能力上車，因此，早就代子女給與首期的成為了「醒目家長」，夠膽以二按上車者似乎也由於樓宇升值而過了關。然而，這只是一個接火棒遊戲，沒有人知道何時爆煲。

　

樓價租金齊升的關鍵因素

 

　　在世界各地，擁有物業不是全民所需，不少人都樂於長期租屋住，但在香港，由於剛性需求及外來需求大，土地供應近年嚴重不足，令到樓價和租金齊升，公營房屋的供應亦有限。當利率處於超低水平時，買樓往往較租樓更划算。這令到市場進一步被扭曲，特區政府針對炒賣者的辣招，無阻自住者置業的需求，樓價繼續向上。

 

居屋大減價，難抽中可再抽

 

　　居屋等資助性房屋不僅供應有限，同時訂價與市價掛勾，實質上亦不理會上車者的負擔能力。居屋的訂價等於私樓7折，逐漸呎價亦過萬了，對中等收入人士而言，抽中實際上也要做房奴，而既然居屋日後的出售有限制，一些人當「抽獎」失敗後亦不會過分失落，也逐漸轉入私樓市場提早上車了。

 

　　因此，把居屋售價與私樓價格脫勾同時增加供應，應有利於人們有較大耐性等待「抽獎」，而不需要冒著過高的價格去搶購私樓。

 

加強賣樓監督，維護消費者權益

 

　　私樓價格的上升，也與售樓氣氛的營造有關，少量推出及加推時加價，會帶來搶購有利的心態，於是，就算樓價已飛升，但部分受抬捧的樓盤仍引來很多人排隊搶購或爭先入紙認購，在這種情況下，價格更加是易升難跌。因此，加強規管發展商加速售樓，也有利於買樓者了解較為真實的供需情況。

 

　　當一手樓被搶高，二手樓業主也會惜售，部分投資客寧願暫時不出貨，部分寧願以較低的租金回報率放租。於是，二手樓的供應也不足，買賣不少是來自不同的換樓客，他們是貴買貴賣。可以負擔得起。「新六招」沒有針對二手樓空置單位，就等於不會恢復租管，以免招來更多另類反對。

 

樓價到頂還待加息周期開始

 

　　「新六招」發表後，樓價即時似仍向上，這反映出要有一個消化期，一些顧及將加息的發展商，下半年可能會加速以市價推樓，不用提升售價，這樣便有利樓價較早到頂。不過，我認為，由於私樓的土地供應在中短期會減少，樓價到頂還可能要等待加息周期的開始。

　

長線需千方百計增加土地供應

 

　　中長線來說，還是要千方百計增加土地，除了填海之外，加速利用部分棕地和農地，以至改變球場或郊野公園邊沿的用途，是可以多管齊下的。因此，政府不宜太早否定某些做法，宜保持手上有牌在手。然而，在加息周期開始後，樓價也將自然調整；因此，在政府在持續出招之際，也得留意宏觀大氣候的變化，否則，也可能好心做壞事，加速樓市硬著陸，導致經濟大滑坡。

 

 

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