【蘇民峰雞年預測】股市先升後跌買樓等到2018

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蘇師傅樓市預測

去年預測

　　預測：買樓人士應衡量承受風險能力，預料樓市調整維持兩至三年。

　　結果：樓價未見調整，政府11月加辣後，樓價反而再創新高，12月份中原城市領先指數報146.3點，創64周新高，按年升7.66%。

雞年預測

　　投資者可免則免，現時住宅已無投資價值，自住者亦要三思而後行，2018年為入市良機。

無殼蝸牛上車趁早

　　蘇師傅投資住宅及舖位經驗豐富，即使樓價不斷飈升，但仍經常勸無殼蝸牛買樓上車，「未上樓嘅值得上，成日叫人買啲200多萬的樓，講咗咁多年，啲人唔買，200多萬升到300萬，依家升到400萬，啲人都仲唔郁，如果你唔上樓，無第一步，又邊會有第二步？」他第一個自置物業買了55萬元，住了半年後轉手賣90萬元，再買入165萬元的新樓，一路樓換樓，到現在身家過億。

　　「當時租一層樓都要5,000蚊，供又係5,000蚊，我咪當買咗層以後都唔加租嘅樓，費事成日被逼遷，而唔係成日係到諗樓價升唔升。」

　　去年蘇師傅都靜靜雞以4080萬元，購入跑馬地一頂樓連天台單位，雖然樓市仍未作出調整，但他認為只要到價，有能力就要買，尤其特色單位根本市場難求，「一直搵緊頂樓連天台或地下連平台嘅單位，以前睇過呢個單位，業主比人撻訂賺咗百幾萬，現在放4,080萬元頂樓連天台單位算喺幾抵。」問師傅自住還是投資用？「要連租約買，依家租緊92,500元，水電煤咩都唔包，幾值得投資，自己唔用咪用嚟收租。」

新加坡、台灣、日本加辣又得唔得？

　　香港加辣後，反倒令樓價再創新高，延長市場調整期。環觀亞洲其他地方，政府加辣後，樓價的確下跌，但亦令經濟停濟不前。蘇師傅稱這些辣招令市場徹底亂套，「睇世界咁多地方，無一個成功。好似新加坡咁，跌到一仆一碌，政府想佢起又起唔到，唔止無增長，仲要係負增長。日本5年先可以賣樓，樓價跌到升唔返。台灣仲差，經濟愈來愈衰，樓價一直唔郁，又無成交，就咁企咗喺到20年，好驚香港會同佢哋一樣。」

新加坡

　　當局在2009年開始推出措施冷卻樓價升勢，2013年加辣招，如總償債率限制（TDSR）、提高購買樓宇印花稅，以及物業稅加碼等。自2009年至今，新加坡的住宅價格和銷售量一直回落。市場供多於求，迫使政府走出來「減辣」。

日本

　　在日本買樓收租，每年要繳交固定資產稅及都巿計劃稅，金額是政府估值的4%。若五年內賣出，要付30%資產增值稅。日本發展房子的速度快、供應大，在量化寬鬆之下，樓價沒有因需求上升而急升，反倒樓宇的空置率居高不下，未來10年、20年日本的房地產市場仍未見樂觀。

台灣

　　政府為了遏抑樓價，於2015年推出資產增值稅，2016年實施「房地合一實價課稅」新制，台灣多個地區樓價均有回落，樓價估計仍然會下調約5%，台灣人的「購屋意願」與「整體經濟感受」出現近32季新低，交投成交淡靜，出現有屋無人買的境況。

人仔全沽大跌也不買

　　人民幣兌港幣貶值持續，再次跌至9算，甚至有機會跌到1︰1，去年蘇民峰已將手上人民幣全沽，那人仔值得低位入嗎？他說無論跌多少都不會買入，因預視人民幣未來升值的可能性不大，即使美國出招想令人民幣升值，中國都不會就範。他見證過日圓被美國迫升值的年代，由1984年1.7算升到2012年10算，導致日本過去20年經濟停濟不前，「日本貴車又唔夠歐洲車靚，平又唔夠韓國KIA、Hyundai平，經濟翻唔到身。」他相信中國「無咁蠢」重蹈覆轍，不會讓人幣被逼升值。

Source: 《iMONEY智富雜誌》