加入最愛專欄  收藏文章 

2019-01-18

審批流程架床疊屋 抓緊發展機遇 徹底改革土地房屋政策

  當一個社會政治體制在過去20年間令愈來愈多人幾乎「瞓街」或住劏房、公屋輪候時間愈來愈長、東西愈來愈貴、醫院愈來愈爆滿、擁有私人物業可分享經濟繁榮的家庭愈來愈少;當我們的同儕生活環境不斷改善,但主領發展的香港官員卻說,未來30年的規劃將不會改善今日的苦況,明天就沒可能會更好!

 

 

  不會改善,代表前後共50年居住情況「沒有最差,只會更差」,這絕對是個已經失敗、無得救的制度!我們不能再讓為政者繼續視而不見,或容許他們小修小補一個已完全失控的機制!

 

  本文集中討論由「麵粉」(土地)變「麵包」(房屋)的過程的問題。特首指其管治理念是「簡政放權」。筆者期望在土地房屋方面,這良好意願能徹底、盡快落實,因審批土地房屋發展的流程架床疊屋,已嚴重窒礙房屋供應!

 

  土地發展管制主要牽涉3個部門︰規劃署、地政總署、屋宇署。其中,業界對地政總署詬病最多。首先,規劃署和屋宇署受相應條例規管,審批發展申請時要在法定時限(statutory time limit)內答覆;唯獨地政總署在審批地契事宜上沒有法定時限,往往拖延甚久!

 

地契被加入太多無關條款

 

  地政總署審批慢,其中一個原因是過去20年,地契中加入了愈來愈多和核心地政事宜無關的條款。其他政府部門(如消防、環保、規劃、運輸等)不斷將自己政策範疇的事情,加入地契內,令近年出現如啟德某些地皮的地契,居然規定了住宅項目平台的設計,連色調、大小等元素,都要政府審批的荒謬情況!

 

  筆者向業界專家請教,他們指出,多了上述不同非地政部門的要求,近年地契內便愈來愈多關乎設計等的主觀美學元素﹗政府應和業界商討地契監管的核心地政事宜,例如物業用途、高度等,其餘大量繁複細節應當省略。

 

  又例如港大的研究指,在發展「綜合發展區」(CDA)前,發展商須先提交「總綱發展藍圖」(MLP),並擬備環境、社區、交通、排水/排污和古迹文物影響評估報告。法例規定,MLP上任何修改必須取得新的規劃許可;而一旦修改較原MLP超出10%,就須重新擬備整套評估報告!團結香港基金的研究則發現,全港CDA在1988年時只有10個,到2015年增至137個,4年後的今天仍有127個!有些個案,即使是申請改變外牆顏色或是泳池形狀,都要重做整份MLP及影響評估報告。這些修改,要和政府部門多回周旋,隨時要耽誤2年以上!

 

  政府應為各項土地發展審批設下時限。若地契審批需要其他部門參與,便應為部門回覆設下「死線」,過期便假設沒有意見。現時屋宇署就首次呈交圖則法定審批期限為60日。地政問題較為複雜,可考慮設3至4個月為限,但總不能容許無限拖延!

 

  事實上,很多基於良好意願提出的措施,在房屋極端短缺下已不合時宜。例如,於2011年提出《可持續建築設計指引》,為樓宇後移(setback)、間距及綠化上蓋面積等都定下要求。這是政府回應「屏風樓」問題而提出;但有些情況,發展項目為了其「綠化外牆」的植物有充足陽光,連樓宇入口的坐向也要因此改變,是否本末倒置?

 

  審批程序冗長、政府管制愈來愈多,直接令樓宇落成速度減慢。所以若程序不改善,新增大量土地也是徒然!業界專家指這20年間,由投地一刻計到項目落成,所需時間由3年左右增加了起碼2.5至3.5年,今天中、大型項目更需時8年以上毫不出奇!

 

在安全前提下增房屋供應

 

  上屆政府提出公營房屋地積比率提升20%,也有人詬病會影響居民生活質素,但卻濟了房屋短缺的燃眉之急;現屆政府甚至「更面對現實」,把提升幅度再加1成至30%!

 

  在樓宇結構安全、符合防火衞生等要求的前提下,港人是否願意接受住宅建得「屏風」一點,綠樹少了幾棵?若市民連自己居住的環境也維持不了,要租住劏房,談「可持續發展」會否本末倒置?政府實應以加快加大房屋供應為目標,檢視並修改《可持續建築設計指引》。

 

  正如筆者上次所述,以後就個別大型土地發展項目的諮詢應可大幅減少。因為小組已諮詢公眾5個月、收集逾100萬條意見。若740萬人的諮詢也只用了5個月,就個別區域的發展(如新界北、屯門西),牽涉的都是當區居民細緻的意見。民生無小事,但街坊最熟悉自己地方事情,不需要大量的新研究,理論上公眾參與1個月也足夠!

 

  另一個本屆政府的重要施政理念是「理財新哲學」。可惜,這理念在基建規劃上卻仍未用到。

 

  土地供應專責小組報告特別建議「創造容量,基建先行」,正是因為現時運輸部門評核應否建一條新道路/鐵路,是基於新道路的使用者所省下時間價值,而不考慮道路所帶來的「正面界外效應」(positive externality)。以2016年底通車的南港島線為例,按最初估算新線造價130億,需由政府負擔100億財務補貼,並以批出鐵路站物業發展權支付。但新線開通除把中區與南區的車程縮短近1小時外;還活化了舊工業區。事實上,受惠新線開通的鴨脷洲工業區傍邊臨海地皮,以逾168億元成交成為當時最貴的地王。單單一幅由基建增值的地皮,已將投資完全回本!

 

應改變不合時宜的成本效益計算

 

  但在政府考慮新鐵路的成本效益時,地價收入、商業活動增加等的價值,都不會考慮。這亦是何以西鐵、馬鐵、東涌線延線等基建,等了這麼多年才出現,令屯門、北大嶼山、馬鞍山的居民,白白做了20年開荒牛!

 

  這些程序和官僚做法不改革,縱使有地能建屋,也不能真正幫到市民!因此,政府實應改變現時不合理的成本效益計算,盡快拍板興建港島南線的西段。

 

 

  無論如何,我們土地發展的規劃與執行系統已是千瘡百孔,需大刀闊斧改革。此刻小做,便等於大錯。當一個體系按現時路向走,注定50年都不能超生,這條死路無論如何也不應該繼續前行!筆者深信,只要港人勇敢誠實面對現況、痛定思痛,徹底改革土地房屋政策,重記我城事事力臻善美的初衷,還有絕地反勝的機會!

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

「港元定存息率」大比拼 食息都要食得醒 https://goo.gl/i9KA4Y

轉載自: 晴報

更多盛衰關鍵文章
你可能感興趣
#建屋 #樓市 #地契 #土地發展 #地政總署 #官僚
編輯推介
即時報價
全文搜索
Search
最近搜看
置業不是夢
More
Share