房地產業今年不再是中國兩會熱議的話題。不過，房地產的前景就如中國經濟般，仍引起了不同的猜差，究竟是向好還是向壞，人們有不同的看法。在個別一線大城市，中國樓價早已出現報復性反彈，特別是深圳樓價在過去一年大升特升、屢創新高，坊間都認為早已炒得過龍，市政府亦警告會打壓，但暫時樓價仍然高企；反之，一些以深圳為主力的內房股，不僅未能跟隨樓價的升勢，近期更出現獲利回吐。

 

壓過熱去庫存　不再一刀切

 

　　過去，「房奴」是中國樓市的最大問題，民眾買不起樓釀成很大怨言，在胡溫執政晚年，厲行嚴打樓市投機，限購及收緊按揭，一度壓抑了樓價的漲勢。但與此同時，建屋的「無政府狀態」也開始出現惡果，一些三、四線城市以至二線城市的新發展區，開始出現愈來愈多的空置單位和大廈，甚至有「鬼城」之說。

 

　　習李新政厲行結構性改革，欲進一步發揮市場力量，而由於改革中出現的陣痛兼碰上環球經濟下行，對房地產的打壓逐漸放寬，除了仍要壓抑一線熱門城市過份炒賣外，去庫存亦成為了任務之一，即是說在大部分的城鎮，是要協助促銷，就算在熱門城市，買樓收租也不再被視為投機行為，當局實際上樂見房地產回暖。

 

中國經濟下行　房地產要「正常化」

 

　　賣地是地方政府的主要收入之一，而房地產涉及上游和下游50多個行業，為免經濟下行過速，對房地產「正常化」實際上是一種需要。因此，所謂打壓的新招已是講多於做；反之，去庫存變成更大的任務，包括政府接手空置樓房當為公營房屋出售或出租，作為促進鄉郊城鎮化的手段之一。然而，由於累積的供應實在太多，也不是短期內便可解決。

 

「鬼城」樓價雖平　生計卻成疑問

 

　　有以為空置樓群的單位低至3幾千元一平方米，隨著工資增加，承接應無問題，然而，「鬼城」沒有工商業，提供不了就業機會，要引人遷入，恐怕要待城鎮化有較大的成就，使資金願意進入較偏遠的地區投資。

 

　　但無論如何，農村及城鎮化的發展，人們對「房奴」的怨言減少了，若認為在大城市打工住屋質素差，可回老家，就算賺少點但樓價和物價平宜得多。

 

　　然而，樓市一向買升不買跌，三、四線城鎮的平價樓，頂多只能吸引從大城市回流的少量工人，留下來的大多還是選擇回農村老家建屋。因此，去庫存是一個漫長的過程。

 

深圳樓熱炒到頂　帶旺周邊地區

 

　　在買升不買跌的心理下，近年供應相對少的深圳，便引來了置業熱潮，本來，廣州和深圳應是同一級別，但深圳是「外來人城市」，吸引著全國各地的人才和資本，這裏地理上雖也是廣東地區，但流行的是普通話，與廣東省的其他城市有較大差別，更多有錢的外來人願意在深圳置業落戶，亦引來投資客和投機客，令到深圳樓市最近一年在較少成交之下樓價飛升。

 

　　不過，由於一兩年內升了一倍，各方對深圳樓價已有頗大戒心，在上海和北京仍流行的「首付貸」，在深圳不用打壓，已很少機構願意借出，說明了風險淺而易見。「合資炒樓」也開始轉去深圳外圍以至廣東其他城鎮，而部分區域確實是接棒上升。就算工業家撤出及「娛樂事業」被掃蕩，東莞被一些人認定已淪為沒前途的三流城鎮，但近期住宅樓也見興旺。主要還是由於深圳和附近城鎮的交通配套做得比較好，令到不少新區的樓價也可接力上揚。

 

首付貸　宜由市場決定風險

 

　　首付貸在北上廣深則又見流行，然而無論是網上微貸或網上P2P，經營者在借出首付貸時也十分小心，他們也明白零首期的危險性，一般只是借出一成，相等於二按，同時會查明借款人是否只是買第一套樓及償還的能力。因此，只要不包裝為「二按債券」，便不至於會出現結構性風險。

 

穗「冰火共存」?炒新樓京搶二手

 

　　廣東省內樓價較為差勁的，是另一個一線大城市廣州，近期有不少傳言謂廣州將放寬限購限貸的禁制，希望吸引更多人置業，廣州地域大，其實也有旺區樓市熱銷，但亦有庫存區，例如花都和南沙等新發展區便供過於求。然而，當上海和北京也再現炒風時，廣州的炒家也在等待機會了。

 

　　大上海近期一些離市中心較遠的地區也出現新樓搶購潮，一些樓盤即日被搶光，傳說發展商部署逐步加價，因此又釀成早買好過遲買的心態。「有識之士」警告「有泡沫」，是「虛火」，但準買家們仍然積極，加上在上海透過網上網下微貸取得部分首期貸款仍比較容易(實際上很難禁絕)，新一代得到父母資助再借一點，便可以實現「上車」。

 

　　在北京，近期主要是二手樓加價，或者是由於新盤供應不多，也只好求之二手市場以改善居住環境吧，換樓客醒目的是先買後賣，這種心態自必也會逼升樓價。

 

香港大埔地「大賤賣」　深圳炒家驚訝

 

　　當「北上廣深」都在熱炒或準備炒作時，香港樓市的調整就顯得較為獨特，近期大埔一幅地皮以樓面呎價2000多元批出，震驚深圳，大有深圳樓很快就要追上港樓的姿態。其實，這是一塊有諸多限制的地皮，其開發還受到司法覆核的法律挑戰，發展商日後會面對較多問題，不等於香港特區政府已準備賤賣土地。畢竟賣樓還是港府的最大收入之一。

 

港樓價合理調整　主因累積升幅太大

 

　　港樓面對的調整，主要還是早幾年累積升幅太勁，若兩、三年前買入，現時就算急於套現大賤賣，帳面上還是有錢賺，除非是去年買入，才有可能是蝕讓。政府的雙辣招曾阻不了樓價的上升，但隨著香港將要跟隨美國經濟加息，政府加速推地，地產商可以較平價回補麵粉(土地)，加上香港經濟下行，種種因素令到過熱的樓市降溫。不過，由於小業主們多年來累積了雄厚實力，願意「賤讓」的人不多，寧願以較低回報出租。

 

　　由於人民幣貶值，股市仍不振，香港儲蓄息率很低，買樓收租每年有兩、三厘回報已有吸引力，而這正是港樓不會大跌的主因，盡管樓價與市民的購買力仍嚴重脫節。

 

美息及雙辣招存廢　決定港樓市後向

 

　　究竟港樓會否亦出現報復性回升?我認為可留意兩點:第一，是美國加息周期是否才剛開始，未來3年都會接連加息，令香港也要加按揭利率，令供樓負擔大增，若然，樓價必定會接連調整。第二，政府何時減辣，特別是若不以額外15巴仙稅攔阻境外人士在香港置業，當內地大城市樓價接連熱炒後，便會有新水進入香港樓市。

 

　　然而，我認為，放寬境外人士買樓應是現政府的「最後減辣」，到時恐怕港樓價已跌了一大截，而任何讓外人來港執平貨的政策，都只會令政府聲望更低。我預期，明年選特首後，若換人，便會及早減辣，以便樓市軟著陸，否則，CY不會輕易同意減辣，在政治上也不會愚蠢到先放寬境外人來港置業。

 

 

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