過往專欄

2020-03-10Text: 團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺　助理研究員黃樂妍

只有重新檢視《長策》推算方式才能打破供需惡性循環

　　《長遠房屋策略》周年進度報告，簡稱《長策》，是政府每年都會更新的未來房屋需求及供應報告。新一份《長策》並沒有在房屋問題不斷加劇的時候為大家帶來曙光，反而因進一步調低總房屋供應目標，因而被質疑「篤數」。但筆者認為，《長策》和現實情況存在落差的癥結，是推算方式根本無法反映真實的住屋需求。

真實的住屋需求未被確切反映

　　政府計算總房屋供應目標主要有兩個步驟，先將住戶數目淨增長、受重建影響的住戶、居住環境欠佳的住戶及其他因素相加以得出總房屋需求，再根據私營市場的空置單位數目作調整。筆者分析相關數字後，發現調低總供應目標的主要原因是住戶數目淨增長被下調12,300（與2014年《長策》相比則已下調73,000，見表一(a)），但筆者則對計算與解讀方式不能苟同。

低供應令分戶需求被人為壓抑

　　一直以來，政府都用往年數字來預測未來住戶淨增長的趨勢。的確，往年數字是值得參考，但並不能完全反映現實情況。筆者發現私樓租戶的平均人數在2006至2016年十年間增加了0.34，數字背後反映越來越多家庭被迫幾代共居同一屋簷下。最核心的原因是房屋供應不足，住戶平均人數被人為地提高，分戶的需求則被人為地壓抑，令住戶數目淨增長連年被低估。

　　精明的讀者也應該會發現，每年的實際落成量跟年均目標也有顯著的落差，但這些落差好比欠債不用還一樣。有說法指落差都會在居住環境欠佳的住戶的數目上反映，不存在「走數」，但事實上，自2014年起累計短缺已有近10萬個單位，但居住環境欠佳的住戶的數目僅上升13,500個（見表一(c)）。顯然，這數字只能反映被逼居住?房的家庭數目，卻未能反映被壓抑的分戶需求。

　　以上的指標反映推算方式的缺陷：房屋問題嚴峻，市民因難「上車」逼迫同住，房屋需求推算因而不升反跌，令供需更失衡，繼而令房屋問題不斷升溫，造成惡性循環。筆者相信按照這個趨勢，總房屋供應目標將會在兩年內失守40萬大關，並會嚴重阻礙政府覓地造地。