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2022-01-19Text: 團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、助理研究員 區浩馳

策解「臨渴掘井」的房屋供應挑戰

  目前公屋一般申請的平均輪候時間接近6年,劏房戶數目超過10萬,情況水深火熱。由於缺乏可持續的土地供應,要在短時間内解決危機的房屋短缺,就等於要面對「臨渴掘井」的挑戰。相對於掘新井,比喻從頭發展沒有配套的「生地」,我們認爲更可行的辦法是把正在掘的井「掘快一點、掘深一點」,即是透過拆墻鬆綁,壓縮發展流程,加快推展一些在「熟地」和「半熟地」上的項目,配合提升政策執行效率及達成社會行動共識,務求在2025年前徹底解決房屋供應問題。

 

 

  我們曾在2021年初預測2025年前的私人住宅落成量約7.5萬伙,公營房屋落成量約11萬伙,即合共有18萬伙公私營房屋落成。但這並不能彌補過去的供應缺口,自2013年《長遠房屋策略》首次提出以來,過去八年沒有一年的房屋落成量能夠達標。要一次補完供應缺口,政府就有需要在2025年前預計供應的18萬伙之上加碼12萬伙,合共供應30萬伙公私營房屋,即年均6萬伙(介乎於前特首董建華先生提出的8.5萬伙和《長策》最新提出的4.3萬伙之間),才有機會驅使公屋輪候時間從高位回落。

 

  要及時增加短中期供應,就必須採取非常手段。縱觀房屋發展周期,除了上游階段的規劃及公眾咨詢外,中下游階段的土地收回及清理、工程研究、詳細設計、土地平整及樓宇建築等就至為關鍵。我們預計在2026至2030年間將有約23萬伙供應,在逐一檢視相關項目後,我們發現其中約12萬伙屬於發展較後階段的「熟地」或「半熟地」供應,有望通過拆牆鬆綁,精簡發展流程,推前到2025年或之前落成。

 

  由於缺乏專責統籌部門,目前新發展區各階段工作分散由很多不同部門處理,過程中難免出現互相推搪責任的情況,發展期比上一代新市鎮長了不止一倍。因此,除了精簡程序,同樣重要的是在明確頂層供應目標之後加強督導。我們建議參考以前拓展署的做法,為每個新發展區都設立專項辦公室,「催熟」土地供應,並在過程中為負責的公務員訂立明確的「關鍵績效指標」(KPI),以及相對應的賞罰機制。此外,目前社會各界仍僵持於各自理想中的發展模式,不斷原地踏步。政府必須帶領社會各界認清現實需求,達成行動共識,多管齊下增加土地及房屋供應。

 

 

  「臨渴掘井」雖任務艱巨,但「非不能也,實不爲也」。要及時解決過去積累的12萬房屋短缺,同時為北部都會區和明日大嶼等長遠大型土地開發項目奠定基礎,大幅度精簡發展流程、强化政策執行效率、達成社會行動共識都是先決條件。當局必須把握時機,急市民所急,跨越目前對短中期房屋供應束手無策的困局,重啟香港發展動能。

 

 

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