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2020-03-10Text: 團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺 助理研究員黃樂妍

只有重新檢視《長策》推算方式 才能打破供需惡性循環

  《長遠房屋策略》周年進度報告,簡稱《長策》,是政府每年都會更新的未來房屋需求及供應報告。新一份《長策》並沒有在房屋問題不斷加劇的時候為大家帶來曙光,反而因進一步調低總房屋供應目標,因而被質疑「篤數」。但筆者認為,《長策》和現實情況存在落差的癥結,是推算方式根本無法反映真實的住屋需求。

 

 

真實的住屋需求未被確切反映

 

  政府計算總房屋供應目標主要有兩個步驟,先將住戶數目淨增長、受重建影響的住戶、居住環境欠佳的住戶及其他因素相加以得出總房屋需求,再根據私營市場的空置單位數目作調整。筆者分析相關數字後,發現調低總供應目標的主要原因是住戶數目淨增長被下調12,300(與2014年《長策》相比則已下調73,000,見表一(a)),但筆者則對計算與解讀方式不能苟同。

 

 

低供應令分戶需求被人為壓抑

 

  一直以來,政府都用往年數字來預測未來住戶淨增長的趨勢。的確,往年數字是值得參考,但並不能完全反映現實情況。筆者發現私樓租戶的平均人數在2006至2016年十年間增加了0.34,數字背後反映越來越多家庭被迫幾代共居同一屋簷下。最核心的原因是房屋供應不足,住戶平均人數被人為地提高,分戶的需求則被人為地壓抑,令住戶數目淨增長連年被低估。

 

  精明的讀者也應該會發現,每年的實際落成量跟年均目標也有顯著的落差,但這些落差好比欠債不用還一樣。有說法指落差都會在居住環境欠佳的住戶的數目上反映,不存在「走數」,但事實上,自2014年起累計短缺已有近10萬個單位,但居住環境欠佳的住戶的數目僅上升13,500個(見表一(c))。顯然,這數字只能反映被逼居住?房的家庭數目,卻未能反映被壓抑的分戶需求。

 

  以上的指標反映推算方式的缺陷:房屋問題嚴峻,市民因難「上車」逼迫同住,房屋需求推算因而不升反跌,令供需更失衡,繼而令房屋問題不斷升溫,造成惡性循環。筆者相信按照這個趨勢,總房屋供應目標將會在兩年內失守40萬大關,並會嚴重阻礙政府覓地造地。

 

 

訂立新推算方法才可解決問題

 

  無可否認,筆者和不少市民一樣,都對這份《長策》有點失望。其實要打破惡性循環別無他法,只能通過成立新的長遠房屋策略督導委員會,重新檢視《長策》中長遠房屋需求的推算方式,才能得出可反映現實情況的房屋需求估算。希望政府能正視問題,做到急市民所急,盡最大的努力令人人都能安居樂業。

 

 

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