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2018-12-17

反駁運房局 規管劏房有理有據

  12月5日,我在立法會動議的「研究訂立規管分間樓宇單位的條例」議案,有33位議員發言,麥美娟、鄭泳舜、梁耀忠及尹兆堅4位議員提出修正案。在跨黨派支持下,我的議案及3個修正案均獲通過(鄭泳舜議員修正案撤回),反映議會認同本港劏房問題非常嚴重,政府有必要盡快立法規管劏房單位的租金水平及升幅、租務保障、安全、防火、採光及衛生標準等等,讓21萬劏房居民得到保障。

 

 

電影《一念無明》劇照

 

  可是,當日運輸及房屋局蘇偉文副局長的回應令我非常失望,甚至憤怒。蘇副局官樣文章式的回應,把針對劏房的規管建議形容成一般房屋租賃,不冷不熱,不痛不癢,反映政府對毫無議價能力的基層劏房戶漠不關心,連研究立法的意欲都不大,活在水深火熱中的劏房居民大概會感到「心塞」。

 

反駁一:租務管制不會減少劏房供應

 

  首先,蘇副局引用經濟學理論,指實施租務管制是「適得其反」,會「減少出租房屋的供應」,「令業主更嚴格挑選租客」,「無法有效解決基層市民的住屋需要」等等,我認為這些說法並不正確。

 

  香港的情況與外國不同,基層市民一般寧願居於接近上班的地方,大量劏房單位集中於市中心,位置便利的劏房租金驚人,例如位於西區僅80呎的劏房,月租可高達8000元;加上房屋供應趕不上,劏房需求長期殷切,對業主而言是很吸引的市場。我便有律師朋友購入深水埗的舊樓單位,改裝成頗企理的劏房出租,租金回報率可高達雙位數字。正正因為投資劏房的回報率比起一般物業高那麼多,早前便有發展公司將豪宅劏成約530個分間單位,我就此向局長投訴,事後多個位於山頂、赤柱及壽臣山的「豪宅劏房」被地政總署「釘契」。由此預視,即使實施租務管制,將劏房租金加幅限於合理水平,業主依然有利可圖,劏房供應不會減少。

 

反駁二:不要用「干預自由市場」迴避規管

 

  第二,蘇副局把租務管制形容為干預自由市場,認為「業主與租客在訂定租約時,應先行協議各項條款,包括終止租約的通知期和安排,以及租金和其他費用(例如水電費)的水平和計算方法。」我認為這正正是劏房戶面對的嚴峻問題--他們欠缺議價能力,在缺乏規管的情況下,經常遭濫收水電費,甚至無理加租、逼遷而求助無門。11月28日,「全港關注劏房平台」到立法會請願,多位劏房戶代表也表示面對這些困難,一家人前路茫茫,政府應該好好聽聽他們的聲音。因此我的動議及4位議員的修正案均要求當局為劏房單位設獨立水錶電錶,這種規管政府是有能力做到的。

 

  蘇副局認為修訂《業主與租客(綜合)條例》(Landlord and Tenant(Consolidation)Ordinance)會「對香港的物業權益(包括租住權)的轉讓制度產生基本影響」,我不苟同。這條例是香港法例第七章,歷史悠久,條例目標包括規管業主與租客的關係、規管租金水平及規管租金加幅等等,即是說,香港早已推行過租務管制。條例引進了幾種租金概念,包括「容許租金」(Permitted Rent)、「市面租金」(Prevailing Market Rent)及「標準租金」(Standard Rent),同時引入租約管制,例如訂明在若干情況下業主必須與租客續租、租客如遭剝削可入稟土地審裁處追討賠償等等。今時今日,劏房戶遭剝削問題嚴重,政府不應以干預自由市場做擋箭牌,推搪迴避。

 

反駁三:過渡性房屋杯水車薪

 

  第三,我在2016年參選行政長官時曾探訪劏房戶,了解他們的困難,隨即建議政府購入整棟工廠大廈,分間成指定單位,如當年的「臨時房屋區」般,用以安置正輪候公屋的市民,讓他們脫離生活條件惡劣的劏房。

 

  蘇副局指「運房局轄下的專責小組會就過渡性房屋提供一站式的統籌支援,……包括就行政或法定程序提供意見和協助申請財政資助等。」可是,我在12月3日立法會房屋事務委員會詢問運房局局長陳帆時,他根本無法說出目前能提供的過渡性房屋的數量,只表示當局會利用政府的空置樓宇及由善心業主提供的廠廈,可見這類過渡性房屋的數量非常有限,相比21萬劏房居民絕對是杯水車薪。

 

反駁四:規管分間單位 英國新加坡早有先例

 

  當日蘇副局的整體回應大耍語言偽術,把議員針對劏房的管制建議,說成一般房屋租賃管制,讓市民誤以為議員有意全面引進租務管制。可事實並非如此,我今次的議案是針對「分間樓宇單位」即劏房這特定房屋市場,希望保障基層市民。事實上,規管分間樓宇單位,英國新加坡早有先例,並非新事物,也不是不能做到。

 

  我建議政府仿傚英國,按樓宇分類推行租務管制。英國很多城市都有劏房,很多初抵英國的南亞裔人士都居於劏房單位。英國政府早於1985年已就分租單位 (Houses in Multiple Occupation,HMO)作出初步定義,並於2004年通過《2004年住宅法》(Housing Act 2004),作出全面規管,引進一個新的房屋類別「大型分租單位(Houses in Multiple Occupation,HMO)」,即「A house in multiple occupation as defined by sections 254 to 259」,清晰界定哪類單位需受租務管制,並推出發牌制度,從而確保大型分租單位的安全、防火、衛生、採光標準符合規格。

 

  新加坡政府也於2012年出招打擊「鞋盒屋(Shoe-box Housing)」,即面積500呎以下的單位,今年10月更公布新指引,規定發展商不可在中央區外興建平均面積少於915呎的私人樓宇單位。新加坡政府重視市民住屋環境的程度可見一斑,香港政府實在難望其項背。

 

可研究租金津貼

 

  另一點值得留意的是,幾位議員的修正案均要求為已輪候公屋逾三年的劏房戶提供租金津貼。蘇副局的答案則是「在當前房屋供應偏緊的情況下,租金津貼很可能會促使業主上調租金,間接使租金津貼變成額外租金,租客未必能得到實質的幫助。」

 

  我以往也對實施租金津貼有保留,想法與政府接近,擔心最終是業主得益。然而,我最近做過一些研究,認為若政府願意動腦筋制訂一些新措施,租金津貼可以考慮。例如像訂立印花稅那樣,租金津貼提交立法會便即時生效;或者引進條例,規定若租金加幅超過市面租金或容許租金,即規定業主必須減租;或者規定現有租客有優先拒絕權(Right of first refusal),即現在租客拒絕續租,業主才可把單位租給他人等等。

 

  總括而言,在公屋輪候時間創19年新高、長達5.5年,有21萬基層市民擠住租金昂貴卻環境惡劣的劏房的今天,我認為即使實施了劏房管制,在仍有合理利潤的情況下,劏房供應不會減少,因此,政府不能再推搪,必須盡快立法規管,保障基層市民。

 

  我對運房局的消極態度極為失望,不排除新民黨會以私人條例草案形式提出《規管分間樓宇單位條例》。

 

 

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