財智

2023-11-22

息升價跌，現在供樓更辛苦？！

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　　姊妹們，我們已連續兩次提到關於樓市「減辣」的話題。事緣樓市從去年起見頂回落，一些十多年前推出的調控樓市措施（市場俗稱為「辣招」）已經不合時宜。只不過，現階段政府不想完全「撤辣」，以免樓市再度急升，在中間落墨的安排下，就變現在的減辣。

　　我在《施政報告》公布前後，和一對年輕夫婦Mandy和Victor談到樓市和置業的問題。他們現在面對的兩難局面是，一方面樓價下跌了，即是容易「上車」了，但偏偏這個時候美國大幅加息，令供樓利息大升，扭轉過去十多年的低息環境，令他們感到很懊惱。

　　「我準備買入的單位，年初時大約值1000萬，現在不足900萬就可以買到，即是大約跌了一成左右。如果可按八成的話，即是我可以少借80萬。但今時我上車，息口又比年初升了2厘左右，一加一減，令人感到很困惑。到底我的供款能力是高了還是低了？」Mandy滿腦子疑問。

買樓前宜計算清楚每月還款額，看看有否超出承擔能力。(iStock)

　　「明白你們的心情。但從現實角度，樓價跌了多少不重要，最重要是以現在的貸款額和最新的按息去計算你們每月的還款額，然後再看妳和丈夫能否負擔。」

　　「即是我們只需聚焦於供樓能力？」

　　「是的，不如我給妳一個簡單的概念。其實，100萬貸款，供款期20年，1厘的利息就要供4600元左右。如果借720萬，即是要供3.3萬元左右。因為樓價跌了，妳可以借少80萬，如果利息不變，便可少供3800多元。但利息由年初的1.5厘升至最近的3.25厘，即多了1.75厘，而每100萬貸款多1厘利息，等於要供多500元，1.75厘就是875元左右，720萬貸款額就等於多供6300元。總的來說，妳今日買樓，因為樓價跌，令妳少供3800多元，但利息升了，卻令妳最終增加大約2500元負擔，其實妳是辛苦了！」我拿著銀行網頁提供的按揭計算機替Mandy計數。

　　「啊，原來我的供款負擔比年初還要大，早知我在年初就入市了！」

　　「嗯，這樣不對呀，妳年初入市，同樣要承受過去大半年的加息壓力呢！而妳的貸款額比現在大，負擔會比現在才入市更大才是！」

　　「噢，對了，我真傻！」

　　「我要再提妳，息口可能仍未見頂，萬一利息再升1厘，妳就要供44000多元，妳要計清楚呢！」

　　「嗯，多謝提醒，我真要再計清楚呢！」

Mandy年初置業和現時置業的供款比較（以20年供款期計）
	年初時	現時
貸款額	800萬	720萬
實際按息	1.5厘	3.25厘
每月供款	38604元	40838元
資料來源：銀行網頁（按揭計算機）