2017-02-23
【特首選戰】港人置業vs丁居合一 林鄭薯片樓市政綱比拼
另類出路 合作社房屋
姚松炎是最早提出香港樓價高企跟負實質利率、而非供應有關的本地學者，當時是2009年，他繼而思索港人住屋有甚麼出路，他認為合作社房屋是可行之路，「將住屋權及投資權分開，我買樓只俾建築成本，不買地，因為現在炒樓賺蝕是因為地價，而不是樓價，相反房屋因為耗損會不斷貶值。」
他指這種只有屋價沒有地價的房屋，由於沒有升值潛力，因此投資者不感興趣，不會出現炒賣。對用家來說，純粹有瓦遮頭，有個安穩居所，接受單位永遠不會賺錢。他指按現時600平方呎單位計算，建築成本不用100萬元。
業主「組團」起樓買居住權
合作社房屋的業主還可以自己找建築師，設計出合乎人住的居所，「現時私樓的建築師，是發展商找來的，於是出現百呎棺材房、廁所要企上馬桶才可以關門等「奇則」，其實建築師學的不是這套。」
本土研究社成員林芷筠認為合作社房屋，為公營單位及私樓以外，提供多一個選擇，而且跟私樓巿場脫勾，這純粹滿足住屋需要，而非升值炒樓的投資需要，「假設100個業主加入合作社買樓，大家只支付建築成本百多二百萬元，地是政府批抑或補地價，這個可以再傾。大家買的是居住權。他日退出，可以把單位賣給合作社或政府，再將單位賣給合資格的申請人。」
「公務員樓」當年正是以合作社形式運作，政府優惠價批地，甚至提供建築費貸款，讓公務員置業。圖為位於九龍塘公務員樓。
過往香港有過類似房屋，俗稱公務員樓，正是透過合作社買樓，始於50年代，港府為長俸公務員推出的房屋福利計劃，以特惠價批地給合作社興建房屋，並獲政府貸款支付地價及建築費，公務員購入後，擁有樓宇業權。計劃至80年代結束，期間有238個合作社成立，單位逾5,000個，如寶馬山雲景大廈，北角怡景大廈、跑馬地藍塘苑等。時至今日，過半合作社已解散，部分補地價後重建，不少卻日久失修，原因是久已退休的業主根本無力維修。
維修重建問題仍需完善
林芷筠指，由於是上世紀設計的機制，當時沒想得太長遠。現時要業主自己負責維修或重建，但小業主根本負擔不到今日的地價，政府亦不想負責，也沒有提供解決方法，例如免地價或政府作為主要業權人，容許他們重建，結果業主們進退不得，「若將來再搞，可以更完善，例如成立維修儲備等。」
政府是香港最大地主，要批地給民間建合作社房屋，姚松炎直言：「這就涉及深層次問題，政府只是替巿民管理土地，而不是地主，巿民拿地不是炒賣賺錢，而是用來住。」
香港人要居者有其屋，看來要努力扭轉概念：樓是用來住，不是用來炒的。
公屋人數不加反減 林本利︰政策失敗
房委會日前公布，截至去年12月底，一般申請平均輪候時間為4.7年，創回歸後新高。經濟學者林本利批評，梁振英任內沒認真處理濫用公屋情況，房委會不斷增加供應，入住公屋人數卻不增反減。他估計，不少公屋戶申請分戶及脫離戶籍，避免繳交市值租金，故公屋人口由2012年212萬人跌至去年207萬人，但戶數由73.4萬增至76.8萬。此外，新富戶政策豁免超過60歲的富戶遷出單位，亦令公屋輪候冊愈來愈長。
樓市怪談
【屢見「奇則」 不能坐的馬桶】
新盤單位愈賣愈細，開則亦愈見創意。恒基地產（00012）於何文田的「牙籤樓」加多利軒去年9月推售，實用190平方呎的開放式單位，單位長約21呎1吋、闊約5呎3吋，單位形似「棺材」，需要擺放梳化床「朝行晚拆」方便出入。最犀利市廁所僅13平方呎，連洗手盆也放不下，要放在走廊。雖然浴室設玻璃門分隔馬桶及淋浴間，但坐在馬桶上無法關上玻璃門。即使踎上馬桶，也只能勉強關門。
【劏房盤湧現 面積無下限】
樓價連年破頂，人工升幅遠追不上。想上車惟有住細一些。地產商近年「貼心」推出「劏房盤」，風潮由長實地產（01113）帶起，2014年旗下大埔嵐山，最細開放式單位實用面積177平方呎，折實價131萬元。此類單位面積屢創新低，去年俊和地產的屯門菁雋，最細單位實用面積僅128平方呎，細過標準車位。俊和的董事潘志才更說，「就算皇帝都係張床，紫禁城咁大，佢真正覺時都係得張床。」
【公屋成交創新高 呎價1萬元】
私樓貴到飛起，上車客惟有退而求其次，即使質素稍遜的公屋也備受追捧。今年1月初青衣長安村實用443平方呎單位，以443萬元易手，實用呎價1萬元，榮登「公屋王」。前「公屋王」是柴灣峰華村，一個598實呎單位2015年底以440.5萬元出售。
【20萬人住劏房 133呎租4000元】
公屋平均輪候時間創回歸後新高，房委會日前公布，截至去年12月底，一般申請平均輪候時間為4.7年。低下階層上樓無期，惟有租住居住環境及生情況差劣的「劏房」。據統計署2015年調查，全港約有8.64萬間劏房，約19萬人為「劏房戶」，大部分是青年至中年的低學歷人士，近一半曾申請公屋，大部分也在輪候中。據全港關注劏房平台去年第三季調查，「劏房」平均面積133平方呎，平均月租4,095元。
轉載自: 《iMONEY智富雜誌》
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