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2021-04-27Text: 團結香港基金執行總編輯 廖美香

私樓土地既「少」又「小」 未來寄望新發展區

  無殼蝸牛慨嘆問:「私樓仍有入市時機?2019年社會運動,由去年至今疫情肆虐。無論香港陷於政治動盪、經濟衰退,甚至世紀大疫症,樓市總是跌不下。」最新中原城市領先指數(CCL)是180.19點,比2019年5、6月間歷史高位188.95點,相距並不遠。壞消息出盡,樓價依然高踞堅挺,不少人想到本港對私樓的剛性需求,但未必知道這是供應嚴重不足所致。

  

 

沒有面粉,那有面包?

 

  團結香港基金剛出版《只爭朝夕解土地「三低」死結   雷厲風行破供應「乾涸」困局》。研究指出,香港土地已呈「三低」:「熟地」供應低、房屋落成低、居住質素低的「三低」死結之中。由於土地稀缺,房屋供應便難以充足;這正好比喻為,沒有面粉,那有面包?港人住屋因此要愈住愈細,且愈來愈貴。

 

  香港長期缺乏大型土地開發計劃,「熟地」變得稀珍,可供建成私樓的土地極為有限。報告指出,2020/21年度的私樓供應量為13020個,比2017/18年度「熟地」供應高峰時的25500個,僅得一半。

 

  除了土地量「少」,可供賣地的面積也「小」。可提供興建少於一百個單位的「蚊型地」,於2015/16年度僅佔一成,2021/22年度佔四成,乃九年來的最高紀錄。今年賣地計劃中,「蚊型地」有位於工業區內只建90個單位的小面積地盤,甚至有位於陡坡上只建50個單位的小面積地盤;至於能供應500個單位或以上的發展用地佔比,已縮至不足二成。

 

  至於私樓落成量,報告預計未來五年(2021至2025年度)的每年平均供應量為15000個,較2020年實際落成量20900個減少28%。放眼更長遠的2026至2030年,基金會預計,每年平均供應僅有12000個私樓單位,比2021至2025年間,減少兩成,也比《長策》年均目標12900個單位為少。

 

  

加快拓展新發展區

 

  如要達成《長策》每年私樓落成目標,政府需要設法令發展區及鐵路項目提前一年完成,並期望每年私樓較現時增加 5%。按研究團隊計算,過去八年私樓供應量短缺20500個,對比《長策》預計的住宅需求,共短缺大約相當於1.6個太古城的規模。

 

 

  展望未來,私樓住宅土地主要來自三個新的發展區,即是東涌東新市鎮擴展、古洞北及粉嶺北,以及洪水橋。政府須致力為正在規劃程序中的私人項目重新檢視審批制度,並簡化繁瑣程序,以加快私人住宅土地的交付。土地及時提供,興建樓宇的速度加快,樓宇供應才可以充足。所謂「安居樂業」,正是港人內心所盼。

 

 

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