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2020-08-26

移民風再起 英美澳買樓防伏8招

  愈來愈多港人買海外樓,他們各有前因:有人移民要搵地方落腳;有人要轉移陣地投資;有人則嫌港樓沒有投資價值,倒不如把手頭上的資金放眼海外樓。

 

  有「街坊股神」之稱的「垃圾大王」林家駒,喜愛投資股票市場外,原來早於7年前,他開始投資海外樓,甚至買過一幅印尼地皮。而首次與友人合資買入的澳洲物業,持貨3年後放售,已賺逾100萬元。

 

  任職金融業的八十後黃小姐,3年前開始投資英國曼徹斯特,一來是因為港樓投資價值下降,二來是期望退休後可移居英國,因此著手建立英國樓投資組合,3年內已擁有3個物業。

 

  英國樓是港人買海外樓投資的熱點,尤其是早前英國宣布推出BNO簽證,讓港人居留5+1年可獲入籍,令到不少港人盲搶英國樓。3年抱3幢英國樓的黃小姐奉勸:「香港人唔好太心急(買海外樓),唔好俾心急沖昏理智!」她以過來人身分,分享自己買曼城樓的經驗。

 

  由「街坊股神」變「海外樓神」的林家駒,買完一間又間,澳洲和美國也有物業,打算作長線投資。有危就有機,在疫情之下,現又考慮買入日本樓和英國樓,以及甚少有港人投資的德國樓。為何揀選這些國家?且聽他在股票以外的另一長線投資大計。

 

買海外樓防中伏心得

 

  ‧最好有熟人或朋友在當地居住,向他們了解當地情況

  ‧自己做足功課,留意目標區份的新聞、人口分布、經濟、罪案率

  ‧戒掉「問冧巴」,別盲目信從本地投資專家、KOL的置業區份貼士

  ‧買現成樓宇,不買未建成的樓花,以免買中「爛尾樓」

  ‧聘用當地地產代理,有當地代理協會認可,遇事也可以投訴

  ‧買樓前盡可能飛到當地考察

  ‧買賣過程及成交均由律師及公證行作為中間人,減少被騙機會

  ‧成交前聘用專業人士、測量師檢驗物業

資料來源:綜合受訪者意見

 

如何防中伏?

 

  ‧一般有熟人或者有朋友在當地才會考慮

  ‧會找當地的地產代理去做,但過程需要花較長時間去了解

  ‧一般會買現成樓宇,減低爛尾機會

  ‧買賣過程和成交均由律師及公證行作為中間人,減少被騙  

 

買海外樓八大心得

 

  ‧首要考慮地理位置、回報率、稅務及日後打理事宜

  ‧其次考慮賣出轉手手續及靈活性

  ‧最後才考慮升值潛力

  ‧地理位置最好在市中心或成熟地區

  ‧不選樓價已上漲具名氣的物業

  ‧選小型單位較好,因上車門檻金額較容易承受

  ‧最好有親人或朋友在當地居住

  ‧投資物業最好抱長期持有心態

  

「街坊股神」夫妻檔投資 盤點英、德、日樓優劣

   

  有「街坊股神」之稱的「垃圾大王」林家駒,喜愛投資股票市場,當他在股市賺到一筆「首期」,就給妻子Yuki投資海外磚頭,除港中澳門,現於澳洲和美國也有物業。在磚頭以外,也買過地,於7年前以500萬港元購入印尼一幅地皮,現出租給別人做咖啡加工場,租金回報高,而該地皮現已升值50%。在疫情之下,現又考慮買入跌價不少的日本和英國樓,以及被二人形容「諗得過」的德國樓。

 

 

林家駒

52歲

億達行物業管理

創辦人兼董事

 

  由「股神」變「樓神」,林家駒歸功於太太的眼光。 林家駒是街坊口中的股神,街坊股民問股市,他如黃大仙有求必應,分享買股心得。至於股壇戰績,他稱港股多年來均保持賺10%,而美股則賺15%。林家駒坦言,個人比較喜歡投資股票市場,但妻子則喜歡投資「磚頭」。

 

  講到投資磚頭,林家駒讚太太眼光更好,只要做少少功課,就能買到不錯投資回報的物業。儘管自己也有給予意見,但買賣海外樓的決定,全都交由妻子話事。

 

  廿四孝父親林家駒坦言,買海外樓其實另有原因。話說幾年前的某一天,他和太太聊天時,回想起二人曾走過許多艱難路,才有今天的舒適生活,而一對子女由出生至今生活安逸,二人怕子女過於安逸會懶惰,於是想出一個形容很「傻」的諗法:就是買入海外樓,等子女長大後可以到世界各地收租處理物業,又可學懂投資理財不應局限於香港。其次原因是,投資海外樓回報率高,收租又相對穩定。

  

德國留學熱門地

 

  在全球疫情下,不少國家地方經濟變差,令樓價下跌。有危就有機,林家駒和Yuki看好德國、日本和英國的磚頭,計劃在幾個月後趁樓價低買入投資。港人投資海外樓的國家,不外乎英、美、澳洲和日本等國家,甚少聽到有港人投資德國樓。

 

  今回計劃投資德國樓,皆因Yuki認識一位曾於德國留學,現從事升學服務的友人提點,指德國是不少中國學生留學的熱門地。由於在德國升讀大學,不論是本地生或外地生都學費全免,加上入學門檻低,畢業門檻高,或需長時間逗留在德國,而大部分大學又無提供宿舍,Yuki打算在大學區附近購入一幢物業當「宿舍」,出租給留學生,估計會有穩定回報。

 

  德國的大學著重工程學科,Yuki認為是不錯的出路,坦言也想過將來安排兒子到德國留學。

 

日本樓性價比高

 

  另一個投資目標是日本,原本是看中日本會舉行奧運會令地價升值,但疫情令樓價下跌不少,二人現正物色東京物業,Yuki又做定功課,請教日本朋友,指在東京著名大學附近,每年租樓需求都相當高。而在日本買樓收租,只會考慮東京及大阪,樓盤則選東京山手線和大阪環狀線附近。做足功課的Yuki指,在日本租樓簽約一般年期為兩年,租客要付初期費用,包括保證費、保險、按金等,這些初期費用一般是租金的3至5倍,所以租客在揀選樓盤時,會比較謹慎兼不會輕易違約搬走。而一般情況下,因這些樓盤交通較便利,買家買入後也不愁沒有租客,對投資者是一件好事。但如購入自住,就要花較長時間等待好的樓盤。

 

  她續稱,日本買樓雖性價比高,在地段好的位置買到樓盤也是一個很好的投資,但由於有地震,要注意樓齡。她指出,日本在八十年代初開始提升新防震起樓標準規格,因此在落實新標準規格前落成的樓盤,入場價會較低,回報率可能更高,買家要自行決定風險。至於英國,收租回報率高,但經濟疲弱,近年樓價升值不多,二人現暫抱觀望態度,但如落實購入物業,也只考慮有親人居住的倫敦。二人估計,再過多幾個月,疫情較穩定可前赴外國時,將是出手「執平貨」的時機。

 

抱長期持有心態

 

  林家駒的女兒明年便到美國升讀大學,已有美國物業的他,計劃再買樓給女兒作留學居住之用,好讓她首年按規定入住宿舍後,第二年便可搬出來住居住自己的地方。

 

  不論做人或投資,心態最重要,而林家駒買海外樓的心態,正如他投資股市一樣,指應抱著長期持有的心態,不應短炒。在海外的物業,買完一間又一間,要有更多彈藥投資,林家駒當然要繼續投資自己最熟行的股票,但稱現在持有的股票不算多,近期只買入少許地產股收息,並靜待入市機會來臨。

 

實戰投資澳美樓 首次買已賺 過百萬元

 

  林家駒對買海外樓的信心,來自過去幾年投資澳洲和美國的不錯回報。許多年前,林家駒跟太太到澳洲蜜月旅行一個月,被當地文化和環境吸引,感覺會是讀書和移民的好地方,當時已想如在當地退休是不錯選擇。當人生第一次投資海外樓時,即選擇澳洲的布里斯本,後來第二個物業則選墨爾本,但Yuki卻不喜歡感覺「有點亂」的悉尼。

 

港銀行可申請澳洲貸款

 

  澳洲兩個物業均是與友人合資,首個物業樓價是50萬澳元(約200多萬港元)。由於不是澳州居民,只能買新建成的物業,最後購入一個連地皮花園的物業。由於澳洲的稅務貸款利息可以扣稅,Yuki於是與友人做銀行貸款,而租金收入剛好蓋過貸款月供的費用,減輕供樓財政壓力。她又指,當年該單位很快便租出,租客會每星期交租,不怕被拖租。她又教路,澳洲的貸款可在香港的銀行申請,亦可用香港的收入來源,作為貸款的入息證明。

  

  不過,Yuki原本估計該物業地段會被收購,但過了3年也未見聲氣,加上與友人睇中另一個位於墨爾本的物業,最後以70萬澳元賣出布里斯本物業,首次買海外樓已賺超過100萬元。至於第二個物業,則以40萬澳元購入包括地皮及2,000平方呎物業,現每月收租約8,400元。而該物業3年間估計已升值20%。

 

兩地投資均與友人合資

 

  2015年,林家駒與友人合資55萬美元,在新澤西州購入一幢三層連地下室物業,由於友人是美國居民,可承造按揭,當時只要付一成首期就能做業主,購入後則把單位拆分為兩個單位,每單位每月以2000美元出租。2019年再購入俄勒岡州物業。

 

 

 

  在澳美的投資經驗,林家駒均與友人合資,認為要有居住或熟悉當地的友人才會考慮投資,而在前往海外落實買樓前,Yuki教路,可先看有關物業的衛星地圖、相片、平面圖則等,以了解該物業座向及地段附近發展。對於買外國樓心得,Yuki分享,最好選擇在市中心或者成熟區份,但不要揀名氣大的物業,皆因價錢已被炒高上漲,其次是最好選小型單位,其購入門檻價也較易接受。

 

  另要注意的是,最好買現成樓,減低爛尾中伏機會,而整個買賣過程和成交均交由律師及公證行作為中間人,以防被騙。

 

買澳美樓注意事項

 

澳洲

 

•只有澳洲居民能買二手樓;非澳州居民,只能買新建成的物業

•澳洲的稅務貸款利息可以扣稅,可選用銀行貸款,把租金收入蓋過貸款月供費用,減輕供樓財政壓力

•澳洲的貸款可在香港的銀行申請,亦可用香港的收入來源,作為貸款的入息證明

 

美國

 

  •在美國東岸買房子,要留意成交會由律師事務所代表及處理,一般簽受承意書後,雙方會有14天考慮期,期間可以要求取消買賣

  •一般會找驗樓師進行驗樓

  •在美國西岸買房子,要留意成交會由公證公司代表及處理,一般簽受承意書後,雙方會有10個工作天考慮期,期間如發現樓宇結構等有條件性問題,買方可以要求取消買賣

  •一般會找驗樓師進行驗樓。然後把驗樓要求修葺名單跟賣家溝通,如果雙方未能達成協議,買賣可以取消

Source: 《iMONEY智富雜誌》

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