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2020-08-24

【顛覆地產業】美國投資大佬熱捧的IPO「貝殼找房」是如何練成的?

  整個8月份帶給我們最豐厚利潤的美股是「貝殼」,幾乎我們身邊的投資大佬都談到了貝殼上市。

 

  8月14日,貝殼找房(NYSE:BEKE)在美國紐交所掛牌上市,當日收市值422億,逼近人民幣3,000億。號稱宇宙第一的房地產商萬科的總市值才3,200多億。

 

  因為它是房地產的騰訊、美團、阿里巴巴,美國的Zillow、傳統的房地產從業員應對自己的職業生涯充滿焦慮。

 

(圖片由作者提供)

(圖片由作者提供)

 

  房地產一直自詡是無法被互聯網顛覆的行業,多年來房地產數碼化程度很低,並不需要Digital的精耕細作。對客戶來說,動輒一千幾百萬的人生大決定,極度依賴線下考察和體驗。App、VR、視頻等線上看房子都只是輔助,最終的交易還是得回歸到示範單位。

 

  對發展商來說,行業一直追求規模效應,強調標準化、可複製性。在過去的50多年裏,發展商、銷售都是強勢方。

 

  對於房地產Big Data,房地產傳統Sales並不懂,互聯網人又不懂線下的房地產交易體驗,年輕人樓都買唔起,談甚麼體驗?

 

  貝殼IPO招股書顯示,新樓部分2017-2019年的營收為64.2億元、74.7億元和202.7億元,分別較前一年增長26.36%和171.35%。正是AI演算法讓貝殼掌握了大批客戶資源,緊緊扼住了開發商的咽喉。

 

  貝殼的核心業務二手樓交易業務,在2017-2019年的營收為184.6億元、201.5億元和245.7億元,分別較前一年增長9.15%和21.94%。雖然和一手樓相比甚有差距,但二手樓比新樓更有前景及「錢」景。

 

(圖片由作者提供)

 

  貝殼擁有龐大海量的資料庫,就像淘寶上有大大小小的商家、各類消費者和龐大的外賣小二隊伍。貝殼是一部Wikipedia,各類樓盤、Sale屎代理人員、買樓租樓者都以數據資料的形式存在於平台上。

 

  消費者先找樓盤,後諮詢代理,現場睇樓、談價格落訂等,貝殼均有一套服務體系,更複雜的是,其服務人員不是一個「Sale陳」,而是一支10人左右的協同作戰的隊伍。這就是貝殼核心的ACN(Agent Cooperate Network,經紀人合作網路)體系。

 

  ACN體系是場景、職責、利益分配的一條合作鏈。它淨化了行業內殘酷的叢林法則,確實縮短了交易週期。合作鏈創建了一個至多10人的分工合作、利益分配制度。這裏誰的貢獻愈多,誰的佣金佔比就愈大。它打破了零和博弈的局面,讓合作大於競爭。

 

(圖片由作者提供)

 

  在這一點上,貝殼抄襲美國的Zillow及Trulia,更像美團、滴滴、阿里巴巴,都屬於新經濟。

 

  關心美國房地產市場的朋友可能都知道Zillow (納斯達克股票代碼:ZG),Zillow是一家在線房地產公司,市值190億美元。每月擁有3,600萬獨立訪問者;排名第二的Trulia也由Zillow擁有,每月擁有2,300萬獨立訪問者,排名第三的Yahoo! Homes每月只有2,000萬訪客。

 

  Zillow提供房價估值、學區狀況、付款試算等購屋、換屋的有用資訊,彼此也擁有眾多忠實的用戶。

 

  Zillow可以把合適的資訊,在合適的地點、合適的價錢推送給合適的人。資訊可以動態調整,物件可以動態匹配。比如當你在流覽灣區、三房兩廳、800萬左右預算的時候,演算法就會根據區域、面積、總價等幾大維度交叉給你推送不同的樓盤。

 

(圖片由作者提供)

(圖片由作者提供)

 

  更恐怖的是,在AI、Big Data之後,數碼正在做愈來愈高級、頂層的工作,但人卻在做愈來愈依賴手腳、流水線作業的工作,在這樣的席捲下,大部分人並不是升級,而是在「降Le」。

 

  傳統的地產行銷,追求的是一對一的情感,用大量的活動來維護客戶,以此互相信任、溫暖。但在數碼化及後疫情的時代,效率,回報,資訊要高於情感。

 

  互聯網包圍的衣、食、住、行,像這樣的數碼化地產,真的能給客戶帶來更好的服務體驗嗎?

 

  我打一個問號。

 

 

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