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2021-09-01

死不在債在屋

  不同的社會經濟,有不同的死法。

 

  農業社會,死在天災。

 

  旱、澇、蟲害,使作物失收,一有饑荒,人民流徙外出乞食,即人離地,社會經濟會崩潰。

 

  工業社會,死在物價升,戰亂。

 

  物價升、生產成本升,如產品售價不能跟升,企業遲早執笠。戰亂、貿易不暢,後果唔使講嘞。

 

  金融社會,死在債、息。

 

  債重、息升。債仔賴債、債主收不回本、財富便消失。尤其是債仔坐牢,死了,債主討債有門都無人還債,就算手握抵押物,也可能要折半出售。

 

  不過債有國債、個人債,國債重還不起,只要有11個航母群,是不用還債的。個人債重,還不起,就算有11個保鑣也無用,保鑣無糧出,這位個人債仔,可能被棄屍街頭。

 

  今時不少論金融社會經濟危機者,多著眼國債,少著眼於個人債,就易誤中副車。

 

  國債,尤以美國為首,是壓不死美國,因他們可多發債、多印鈔,唯一限制美債上限的,是美國國會所訂立的國債上限,不過,這個國債上限可以被抬升,可以被擱置,此即只要國會議決通過,美國國債額是可以無上限,不會使美國破產。

 

  但個人債、企業債就不成了,不可指鼻哥去無上限地借。今時美國如有債彈,不在美國政府(可任印),不在企業(他們水頭充足),而在個人債、房債。2008年美國樓房抵押債券爆破,觸動了其後的雷曼爆破。今時,美國的樓房業似乎也重蹈2008年的覆轍。

 

  環球都有樓房業的爆破,香港2003年的供樓業主燒炭慘劇,1998年的印尼房地產崩潰,1989年日本樓房業的崩塌都有個共同發展史:

 

  (1)利息平、借貸易,無乜好投資,便買磚頭,因為不少人都認磚頭是實物必有價;

 

  (2)突然利息上升,企業經營不了,倒閉眾,失業人多了,靠份糧來供樓者,無足夠累積來還樓債,個人不像國家,是發不了債,無錢供樓就是無錢供樓,只有兩條路可走:

 

  (a)賣樓還剩餘的樓按,這要售樓價能抵上尚餘欠款才可;

 

  (b)待銀行收樓,銀行收樓後必然賤賣。

 

  這兩者都會增加了市場上樓房供應,會壓低樓價,如之前樓價被炒高了,便會跌下來,會跌幾多?

 

  2003年,太古城萬元呎樓跌至四千多。此時樓價折半再折半是常見的。

 

美國樓房潛藏危機

 

  講了這個前言,到講美國近日樓房業的潛藏危機。

 

(iStock)

 

  7月美國的銷房指數(Pending Home Sales售樓簽約售出指數,跟成品房銷售指數Existing Home Sales有不同,成品房銷售是指成交完成的)(圖一)。

 

 

  圖二是成品房銷售指數與銷房指數對比,在今年7月,新簽的銷售合約已見下滑,理論上,在未來數月,連成品房銷售也應會下跌。圖二反映美國的樓房市場在2020年3月時急跌,但之後美政府推出不少福利、救濟,使到失業者也可領到與返工時相若的工資,於是窮人也可有錢買樓,樓價便升。有錢的,更有錢買樓,他們急自內城搬往市郊以避疫,結果就是樓價爆升。

 

 

  (1)但由今年第三季起,這些福利,將會不被派發,供樓者,少了資助了;

 

  (2)其中尤以銀行之前不能驅走不還按揭的窮業主,到今年第三季起,就可以趕窮業主,收屋了。

 

  這對美國樓房市有甚麼影響,這方面的樓房供應會於今年8月至明年7月增25%至50%,見表。假如大家在美國無樓,不用細看,只要知道美國窮人會無樓住,但樓價會跌,跟著的是美國消費會跌,美國GDP有逾78%只靠美國人消費支持,GDP跌,會是經濟放緩還是衰退?至於有沒有棘手的滯脹,就看消費物價指數會否回下了。

 

 

  因此,在美國,國窮,不用怕,可印鈔;家窮、人窮,才可怕,美國經濟會衰退。


 
(投資涉風險,每投資者承受風險程度不一,務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
 

 

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