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2019-02-21

重置棕地繁瑣 填海最具效益

  政府全面接納土地供應專責小組提出的建議,正式回應了去年底小組提交的研究報告,決定優先研究及落實8個選項。不過,政府這樣一個「皆大歡喜」、「從善如流」的做法,真是應對當前土地房屋困局的最佳方案、上上之策?

 

  土地供應專責小組提出8個優先選項,包括︰棕地發展、利用新界私人農地儲備、東大嶼都會、新界發展區、利用私人遊樂場契約用地作其他發展、維港以外近岸填海、岩洞及地下空間、屯門西內河碼頭。政府似乎要認同小組的工作,並「尊重」其建議,又要聽取「民意」,故就「8」管齊下,全部接納。這樣做會最有效益嗎?

 

  8個選項之中,涉及「私人契約用地」的「收回粉嶺高爾夫球場作部分發展」及「棕地發展」的討論最為激烈,那已非單純的土地考慮,而是摻集了包括貧富、公平,甚至有部分人擁有特權佔用或使用土地等諸多社會矛盾。

 

  其實,與8大選項預期合共提供3,235公頃土地相比,擬作部分發展的32公頃粉嶺高爾夫球場地,不足1%,但它引起的關注及討論、公眾和社會花在它的時間,明顯不成比例。收回高球場土地以建屋,深圳、新加坡及加拿大都早有先例,加上大部分市民的支持,其實哪還有甚麼討價還價的餘地?

 

  至於發展棕地,不少人以「小部分人擅自改變土地用途,佔用棕地」為理由,又指政府低估了棕地面積(政府估有1,300公頃,但有人指有1,500公頃),故必須盡快「撥亂反正」,打擊豪強,拓展棕地。不過,他們卻可能低估了賠償,甚至重置棕地上現有作業所需要付出的代價。

 

  此外,團結香港基金研究報告指出,目前新界棕地共約1,300公頃(政府數字),逾4成(即540公頃)已納入政府大型發展項目,包括洪水橋、元朗南、古洞北等;其餘約6成則因分布較零散及受其他地理條件(大小、形狀不一,或夾雜其他用地)限制,社會人士(包括香港團結基金)普遍認為,發展棕地挑戰大之餘,可能是個近乎「零土地增加」的選項,最終只會白忙一趟,徒勞無功。

 

  從以上兩例可見,即使「8」管齊下,還須有先後輕重之分,因大部分選項不可行;或因成本效益低,或因需時過久而不太可行。

 

  土地供應專責小組指8大選項有「民意」基礎,遂期望政府從善如流。筆者對小組花了約年半時間所得出的「民意」存疑︰諮詢過程中,「民意」怎形成?市民對相關資訊是否有充分的理解?他們確切全面知道、認識、清楚、了解當初18個,尤其是最終這8個選項的內容?若他們可以較掌握選項的利與弊,例如棕地賠償及重置的經濟和時間代價,他們可能就會有截然不同的取態。若「民意」是來自市民對議題不充分的理解,這類「民意」的參考價值便不言而喻。

 

  8個選項「優先」仍宜再分輕重先後。我們一直認為,在維港以外大規模填海,無論是東大嶼都會的1,000公頃、「明日大嶼」的1,700公頃或「強化東大嶼」的2,200公頃,都會比其他選項更具效益。

 

 

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