收藏文章 

2020-08-26

移民風再起 英美澳買樓防伏8招

 

80後曼城樓業主 買英國樓防伏5心得

 

  香港樓價貴加上辣招令樓市投資價值大減,過去數年不少香港人放眼海外,其中一個投資熱點是英國樓。任職金融業的八十後黃小姐3年前開始投資英國曼徹斯特(Manchester),一來是因為港樓投資價值下降,二來是期望退休後可移居英國,故著手建立英國樓投資組合,3年內已買了3個物業。

 

  近年她身邊不少朋友投資英國樓中伏收場,有的買倫敦新樓,收樓後銀行估價不足,臨時臨急要抬錢上會;有的經本港中介買曼城新樓,樓盤爛尾卻又投訴無門。有見不少港人買英國樓中伏,她開設fb專頁「不做買樓花的水魚 - Manchester 買樓手記」,分享自己買曼城樓的經驗,以及觀察當地樓市的心得。

 

  不願出鏡的黃小姐坦言,不少香港人將曼城樓價,跟香港樓價比較,覺得200萬、300萬元可以買到一個500、600平方呎的單位很抵買,往往買完才發覺買入價較同區貴很多。尤其是早前英國宣布推出BNO簽證,讓港人居留5+1年可獲入籍,她留意到早前不少港人盲搶英國樓,失去理性思考,「香港人唔好太心急,唔好俾心急沖昏理智!」

 

1.了解代理背景資格

 

  近月移民成為港人茶餘飯後的熱話,各地海外樓展銷會火熱舉行,網上廣告蜂擁而來。黃小姐見過很多人貪方便,找一些香港或華人「Sourcing Agent」買樓,出現問題時常常投訴無門。

 

  她說,傳統認知上的Sourcing Agent會為買家找尋低於市價的物業、提供裝修計劃,「佢哋有execution plan(執行計劃)令你買一間屋好似一個Projet咁,啲樓唔會在Rightmove等平台搵得到。」相反,她留意到一些香港或華人自稱「Sourcing Agent」,做的只是地產代理角色,選用這些代理前應了解,他們有沒有公司在英國?有沒有當地代理協會的會員資格?出了問題能夠投訴嗎?

 

  她估計一些華人代理沒有當地的地產代理協會的認證,出了問題也投訴無門。她又聽過網友報料,有代理即使約不到睇樓也收取服務費。近月香港買家不能飛到英國睇樓,因此買家會先付服務費,由當地代理提供遙距睇樓服務,拍片給準買家看。她聽網友說,有代理要港人簽不平等合約,條款訂明即使約不到睇樓,服務費也不退還,「香港人想買(英國)樓太心急,有時真係失去理性,喺香港見到這些條款不會簽吧。」

 

2.做功課睇本地新聞

 

  隔山買樓,自己做足功課相當重要。買海外樓前不妨向居於當地的朋友請教,黃小姐便有朋友在曼城居住多年,有投資樓市的經驗,有朋友做「盲公竹」自然較放心。此外,她3年前買第一個物業時親身飛到曼城睇樓,了解目標物業的周邊環境,又跟當地人傾談了解。例如她第一次到曼城住Airbnb,屋主是當區投資者,向她分享本地人較鍾情哪類型物業。

 

  新冠疫情期間,香港人不能飛到英國,很多人也會用Google地圖考察,「Google Map行過圈大概會知當區氛圍,睇睇當地樓嘅前院後院打理如何,都係指標,可能多啲中產先有時間打理。」此外,她又會加入fb上一些英國人的買樓群組,看看當地人點睇樓市。平日亦要留意當地新聞,「想買曼徹斯特樓,留意Manchester Evening News(曼徹斯特晚報),係當地很大的報章,常常留意關於當地經濟、時事。例如剛有新聞話有小朋友被童黨殺死,要睇Local News(本地新聞)先有這些資訊。」準買家亦可留意英國官方的公開資料,研究心儀城市的人口分布、各區罪案數目。

 

3.不買新樓及HMO

 

  黃小姐3年前買英國樓,一開始已決定不買一手樓花,因她發現一手新樓往往較同區樓價貴一兩成,「又唔知起成點,點解要俾premium(溢價),take多啲risk(冒更多風險)?」同時,她有朋友到收樓時才發現銀行估價不足,需要額外首期,大失預算。

 

  她又留意到近年一些香港投資會買市郊的House(獨立屋),重新改建再分租(類似香港的「劏房」),當地稱為HMO(House in Multiple Occupation),一個物業至少有3個租客。HMO在扣除各項雜費前,租金回報可超過10厘,故受香港人青睞。

 

  她認為HMO不適合新手越級挑戰,自己也沒有投資HMO,因她估計在新冠肺炎後,大家也想分居,3個或以上租客共居的HMO需求會減少。此外,HMO在扣除維修費及水電費(一般也由業主包水電費)後,相信回報很難有10厘,「你好難控制人點用水用電,而且英國水電費貴過香港好多,好多人會忽略。」

 

  更重要是,HMO的投資重點是買入較殘舊的物業改裝,「改裝完賣出來,物業升值好多,對當地人會係非常好嘅投資項目。」不過,改建物業涉及很多專業知識,改變結構要向政府入紙申請,也要找師傅入圖入則,她認為香港人沒有這個人際網絡,經一些代理或樓市導師投資HMO,中介費隨時也花5萬至10萬元,或等同物業升值金額,得不償失。

 

  再者,裝修改建需要監管施工進度,她有朋友投資HMO,裝修也搞了一年,「知你香港人拖你」,令投資者失預算。她認為HMO要人在當地才適合投資,否則還是買市中心、市郊的二手樓,往往一收樓便可放租。雖然租金回報不及HMO,未扣管理雜費約為5.5厘至6厘,但勝在較簡單。

 

4.戒問冧巴心態

 

  一些KOL(網上意見領袖)近月頻頻拍片介紹移居英國、買英國樓的資訊,黃小姐發現KOL介紹的區份,往往也被香港人帶旺,「香港好多人有能力去Cash buy(不用造按揭)英國樓,這些(KOL介紹)區放盤可能得20個,去得好快,好多人Mon(監察)得好緊,一見有盤就想睇,甚至唔睇都買。」

 

  在地產網站上英國樓盤會以郵遞區號(Postcode)標明,例如M1至M4是曼城市中心,她發現部分買家有「問冧巴」心態,跟著KOL介紹的Postcode買英國樓,「人人需求唔同,好區係貴啲,但現在炒貴了,Upside(上升幅度)又有幾多?」她認為準買家最好因應個人投資需要來選擇區份。

 

5.測量師費不可慳

 

  買二手舊樓,樓宇結構安全及後續維修開支不容忽視。黃小姐說,如果買家找當地銀行做按揭,銀行會安排測量師到單位估價,有機會找出結構安全問題。不過,如果買家不用按揭,便最好自己聘請測量師,避免買中有樓宇結構、滲水問題的物業。「英國買樓,(大部分情況)未到Exchange contract(交換合約)都唔使俾錢(訂金),最多蝕律師費、測量師費。」

 

  此外,自從黃小姐做了曼城樓的業主後,每年也有飛過去,親自考察物業的最新情況。「睇睇有無需要維修,如果窗漏水唔整,幾年之後整成本好高」,她又說英國不同香港,租客往往願意開門給業主入屋看看。

 

建物業組合 支付居英生活費

 

  80後任職金融業的黃小姐,2017年起開始留意英國樓並勤做功課。初次買英國樓便選擇曼城,皆因倫敦樓價太貴,伯明翰租金回報稍低,而曼徹斯特有多間學府,是英國頭三大學生數目高的城市,租務相對活躍。

 

  她親身飛到英國睇樓,與銀行、律師見面,掌握充足資料才扑錘,第一個買的物業是市中心住宅單位,兩房面積約600平方呎,以20萬英鎊買入,現時樓價較買入時升值約10至15%。單位過去3年一直有學生承租,租金回報約6、7厘,扣除管理費、稅項後回報仍有4.5厘左右。她說學生客勝在交租準時,或因學生沒財政壓力,租金都是由父母支付。

 

物業租金回報約6厘

 

  英國的大學在10月開學,往年8、9月是學生租樓的旺季,不過今年遇上新冠肺炎,這個單位放租一個月仍未租出,「近來難租,10月開學,學生未返來,這一兩個月租務比較差,租金叫價都跌了起碼10%。」但她相信,若大學10月如期開學,單位下月應租得出。而她的第二和第三個單位分別是市郊住宅及獨立屋,分別租給年輕家庭及打工仔,沒受新冠肺炎影響,租金回報也有6厘、7厘。

 

  黃小姐最初買英國樓,其中一個原因是打算退休時可移居英國。英國早前宣布推出BNO簽證,港人到英國住5年可申請定居身份,再居留多1年可申請入英籍。黃小姐坦言對計劃有興趣,或兩三年後赴英。她任職金融業前線部門,但英國同類工作主要請本地人,她相信自己在英國較難找回金融工作,故有意多買一兩個英國樓,用租金收入支持在英國的生活。

 

英國樓怎管理

 

  香港和英國距離超過9,500公里,港人買英國樓收租,一個好的Letting Agent(放租代理)很重要。例如單位內有任何維修需要,也是靠這位代理報價、找維修師傅。黃小姐認為香港人不用太擔心管理不便,例如她的Letting Agent提供網上平台,需要維修的地方或電器,代理會拍照拍片放上網及提供報價,讓她決定是否維修。她又會要求Letting Agent每3個月到她的物業影相,讓她知道物業最新狀況。

 

  她指出,英國的地產代理競爭頗大,為了建立口碑,整體服務質素不錯,也有行業協會的監管。收費方面,他們每月收取租金的7%(再加消費稅),因此每月銀行租金過數,他們已扣起約8%的服務費。

  

Source: 《iMONEY智富雜誌》

現凡訂閱etnet YouTube Channel,即賞麥當勞現金券!
► 立即行動

更多iMoney 熱點文章
你可能感興趣
#海外置業 #澳洲 #中伏 #英國 #買樓 #美國 #林家駒 #移民
編輯推介
即時報價
全文搜索
Search
最近搜看
監管風暴
跨境理財通
More
Share