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2021-07-14

美聯主席黃建業:通關將成樓市轉捩點 今年樓價將升13%

  港人鍾愛投資磚頭,是鐵一般的事實,新冠肺炎疫情持續逾一年多,本港樓價卻堅韌無比,今年初至今已升約6%,向歷史高位邁進。近月樓市交投大旺,買家爭相入市,但同時愈來愈多人因移民出售物業,樓市好淡爭持,大家最關注的,是樓價將如何走?

 

  要為樓市前景把脈,美聯集團(01200)創辦人及主席黃建業絕對是一個重量級人選,早於1973年開設首家美聯物業的他,縱橫地產代理界達48年,對樓市走勢有獨到見解。不過,黃建業一向作風低調,少有接受傳媒訪問,這次難得邀請到黃老闆進行專訪,席間他分享對樓市的最新看法。

 

  黃建業十分看好樓市前景,形容現時樓市處於「慢牛」階段。他指出,熱錢充斥市場、低息環境,今年樓市將現轉捩點,樓價更是「長升長有」、「銳不可擋」,估計樓價將升13%,更呼籲準買家應趁通關前盡早入市。訪問中,黃老闆又寄語有意創業的年輕人,務必要抱住堅毅不屈的精神,也要終身學習,才能成功。 

 

 

黃建業

Profile

職位:美聯集團(01200)創辦人、主席及執行董事

事業:

2013年:將灣仔全幢商業大廈改建成商務酒店「麗駿」

2009年:正式推出美聯樓價走勢圖,市民可以更直接的方式了解本港最新樓價變化

2007年:將美聯工商舖業務注入創業板公司,其後轉至主板掛牌,是為美聯工商舖(00459)

2004年:成立美聯移民顧問,提供一站式投資定居服務 

2000年:與長江實業(01113)及美國運通銀行合資成立「經絡集團有限公司」,進軍物業按揭代理業務

1995年:成功令美聯物業在港交所主板掛牌,成為本港首間上市地產代理公司,

1991年:回流香港,即著手將美聯業務擴大,推行企業化、規範化,提升運作效率

1986年:移民加拿大時,決心將外國經驗引入香港

1973年:創立美聯物業,在美孚新邨開設美聯物業

 

  香港樓價高昂,是全球樓價最難負擔城市。自新冠肺炎於2020年初爆發,對本港經濟帶來極大打擊,去年全年經濟收縮幅度達6.1%,超越2009年全球金融海嘯期間的2.5%,和1998年亞洲金融危機期間的5.9%,失業率更一度上升至7.2%,創2004年以來高位。惟本港樓市卻非常堅挺,據差餉物業估價處的數據,自疫情於2020年初出現,私人住宅售價指數僅於2月至4月下跌約0.6%。隨後疫情起伏不定,期內樓價只出現輕微調整。

 

  及至今年,樓價也開始拾級而上。農曆新年後,疫情回穩,限聚令放寬,多個新盤於上半年排隊登場。其中港鐵(00066)上蓋多個新盤熱賣,如日出康城第X期LP10、黃竹坑站港島南岸第1期晉環、大圍站柏傲莊第3期柏傲莊III等,其中柏傲莊III已近沽清。

 

 

  而由路勁地產(01098)牽頭發展、黃竹坑港島南岸1期晉環於5月開售,貴為30年來港島地鐵上蓋首個新供應項目,晉環首批單位即供平均呎價高達29,688元,實用面積386平方呎1房單位索價達1,146萬元,仍有價有市,吸引各路名人入市,如影星甄子丹妻子汪詩詩,早前以3,457.6萬元購入兩個單位;市傳李克勤妻子盧淑儀也以2,583.9萬元購入3房單位。

 

  據美聯物業的數據,綜合土地註冊處資料顯示,今年上半年一手私樓註冊量共錄8,215宗(不包括一手公營房屋),較去年上半年的6,458宗,上升約27.2%;涉及金額錄約1,137億元,按年更升約60.9%。

 

小V形反彈預言成真

 

  新盤暢旺,也帶動二手交投,今年上半年二手住宅註冊量共錄33,048宗,較去年上半年22,099宗升約49.5%;涉及金額達2,829億元,較去年上半年更升約64.4%。

 

  疫市下,本港樓市上半年表現絕對「交足貨」,早於今年初時,黃建業已預測今年樓市將「送疫迎牛」,展現新氣象,當時指出如疫情放緩,樓市可出現「小V形反彈」,至少升5%。如今上半年過去,樓市表現愈來愈勇,足證黃建業的觀點準確。

 

  黃建業認為,本港樓市早前備受三項不利因素影響,升勢相對較其他國家如英國、美國落後。他解釋:「先是2018年的中美貿易戰,對香港影響甚大。另外就是2019年的社會運動,這是其他國家是沒有發生的,只是在香港出現。第三因素是疫情,影響全世界。香港受以上三個因素拉著後腿,令樓價於今年2月初時才開始上升。」

 

  對於樓市前景,黃建業十分看好,更形容樓市將會「銳不可擋」、「一浪高於一浪」,「為何樓價上升呢?首先是由於市場凝聚已久的購買力開始入市,第二個原因,是《國安法》立法後,市場開始回復平靜,因此買家於2月開始入市。」他續稱,股市於3月起暢旺,不少人於股市中獲利套現,並將資金投入樓市,帶動樓市上升。「有部分人真的在股票中賺到錢,因此不介意支付15%的額外印花稅,令今年上半年的樓市慢慢上升。」

 

  但他強調,是次樓市將呈「慢牛」的格局,有別於以往的旺市,樓價會急速上升,如2018年、2019年的樓市,樓價上上落落,呈「W形」的走勢。他相信今年的樓市是長升長有,並拾級而上,會呈現「V形」的升勢。黃建業表示:「樓市最壞的時刻已經過去,2021年是樓市的轉捩點。我相信這一次升浪應該都會很長,現在市場凝聚了大批購買力,有一批人很有信心,就是那些新盤推出時一口氣買入數個單位的買家,當中也有一些是投資者,他們需要支付15%的額外印花稅,也要入市。」他舉例指,早前黃竹坑上蓋晉環熱賣,對後市有很大的啟示作用,反映有大批凝聚的購買力入市。同時晉環獲不少富有的買家捧場,「港島區的人是很有錢的,他們較傾向購入港島區的物業。」

 

新香港人買樓快及準

 

  黃建業強調樓市將會銳不可擋,主要有數個原因撑起樓市,第一,是新香港人入市。黃建業表示,這次樓價上升,最快入市的就是新香港人,「其實新香港人對樓市是看高一線的,他們愛買入貴價的物業,也愛買入全新、一手的物業,出手亦快及準。」他舉例指,新香港人於很短時間就可以決定買入一間洋房,如山頂MOUNT NICHOLSON就是一個例子,當初沒有太多香港人購入,只有內地人買入,之後拉動香港人購入。

 

  同時也有一批在香港讀書,完成學業後留在香港置業的新香港人,「他們人都愛買入新盤,這批人愛買入將軍澳、屯門或啟德的新盤。我的印象中,啟德區的新盤中約有兩至三成的買家是新香港人。」他續稱,新香港人對香港的信心,明顯高於本地香港人,「當中有不少內地人拿了香港身分證後,就立即置業,足證明新香港人及內地移民對帶動樓市有重大作用,香港人就跟隨他們的步伐入市。」

 

  另一個原因,是市場的資金的確很多,「經歷2019年的社會運動及2020年的疫情,兩大事件對香港帶來那麼大的衝擊,但資金仍未撤走,目前香港的銀行體系結餘仍有4,000多億元,顯示資金願意留在市場。」他續指,全世界大量印銀紙,香港也處於歷史新低的低息環境,經濟也稍為好轉,資金就會流向實體市場。「不少人也從新經濟中賺到錢,將錢由虛變實,因此有部分有錢人拿著現金,希望在低息環境下買入物業可以抗通脹及保值。」他又補充,政府也積極刺激消費,推出電子消費券,加上港鐵屯馬線全線開通,以上種種因素,也令市民也更願意入市。

 

全年樓價料升13%

 

  黃建業認為,這次樓市升勢,是較以往更理性、更健康,「跟1997年的樓市升幅並不同,當時市場上有大批炒家,也是過度借貸。現在樓市有辣招稅,市場上也沒有炒家,只有長線投資者,在價量齊升的情況下,經濟谷底反彈,租金也在谷底上升,失業率回落至6%水平,供應持續處於低位,息口也同時處低位,因此這一次的樓價是健康向上的。」

 

  當然,香港樓市存在利淡的因素,他表示:「如移民潮出現、中美貿易談判仍存在變數,甚至會出現貨幣戰、金融戰等,市場有機會提早加息,加上特首選舉也有機會出現暗湧等,都是不利因素。」樓市好淡因素再爭持中,黃建業認為利好因素多於利淡因素。

 

  據「美聯物業樓價指數」的數據,截至7月5日,今年整體住宅樓價已升約6%,黃建業估計樓市將價量齊升,全年樓價將升13%,換言之,樓價仍有約7%的潛在升幅,樓價再創新高的關鍵,就是中港能否通關。他也估計,全年整體註冊金額將達9,600億元,較1997年的成交金額8,000餘億元更高,意味今年的註冊金額有望創下歷史新高。

 

  那麼準買家應何時入市?黃建業建議應趁通關前入市,他坦言:「以上我所說的都是從數據分析,加上我自己的判斷及智慧分析出來,我說的未必一定是完全準確,但是多數準確。我的理念是磚頭有價,買樓保值,人無樓不發。」但他強調,有意置業的人要量力為,「過往兩年人們置業與否,首要是擔心自己的工作,現在而言這個擔憂相對少了一點,但緊記要看看自己實力如何才決定是否置業。」

 

看好民生舖前景

 

  黃建業對住宅市場素有研究,他本身也有多年投資商舖的經驗,個人持有多個商舖作長線投資用途。早於今年初時,他已表示疫情後舖位價格已出現大幅調整,交投有望「疫後反彈」,而基於本地消費力量抬頭,以及疫後市民「報復式」消費,睇好民生舖位長遠升值潛力。

 

  他亦身體力行,過去半年也於民生區物色合適心水商舖作長線投資之用。美聯集團旗下的美聯工商舖 (00459) ,近月也連環入市,先後購入荃灣、西環、北角及太子舖位,包括最近以3,000萬元購入土瓜灣馬頭圍道278、278A、280及280A號安全大廈地下C及D舖,面積合共約1,400平方呎,公司一個多月內掃入5舖,涉資近1.7億元。

 

  黃建業表示,自2月開始,市場對民生舖位的需求上升,不少人想租入民生舖位。他透露,自己在大埔廣場持有的民生舖位,早年的租金是27萬元,近年該租位的租金降至13萬元。及至今年2月,他再將該舖放租,獲8個準租客搶租,「有茶餐廳以38萬元向我洽租,但我怕茶餐廳做不住,最後以月租31萬元租給連鎖式經營食品零售及批發的超級市場佳寶,較早年租金27萬元更高,可見民生舖的市況已明顯回穩。」

 

  不過,黃建業認為位於核心零售地段的自由行舖仍未恢復,未見谷底,要待通關後的情況。他也坦言,自由行舖位難以恢復以前的天價租金,「因為以前的租價是超升,同時未來內地人買名牌會到外地如米蘭,不只會來香港買。你看彌敦道、銅鑼灣,有很多空舖,通關後我也認為未必一定會很多人消費,所以投資會選擇民生舖。」他也向大家分享投資舖位的心得,除地點十分重要外,也緊記要注意陷阱,「很多陷阱,需要找測量師去測量有關數據,如成交紀錄、有否僭建、天井是否合法、有否來去水、電力供應有沒有問題,或有否廁所,這都是學問,也會影響舖位價值,因此買舖要十分小心。」

 

過來人身份分享移民經歷

 

  近年移民再成城中熱話,不少人也掙扎應否移民,早年曾移居到加拿大的黃建業,是次也向大家分享他的心路歷程及看法。

 

 

  黃建業於1986年、即35年前曾移民到加拿大,他回憶道,盡管當時他每年賺到的收入高達10萬加元(約62萬港元),但要繳付高稅,「加拿大是個高稅率的國家,我要納交高達40%的稅,如買東西要付14%至15%的銷售稅;就算將錢放在銀行的話,也需要納稅,其實是沒有太多餘錢可以用。當然,若你接受到的話,其實是沒有問題的,但是要在當地累積財富就十分困難。」移居到當地數年後,他決定回流到香港。

 

要有受氣的心理準備

 

  黃建業認為,現時移民的人可分為數類, 分別是「老闆移民」,「經理移民」及「低級職員移民」,「低級職員移民到外地較開心,到外國他們買樓買車較容易,但是要受氣,因為他們是二等公民,甚至只是三等公民。至於經理移民的話,在工作上很有可能要降班。而老闆移民可分為兩種,第一是老闆到那邊做生意,要落手落腳去做;另一類是很有錢的人,根本不用工作,只需要投資便可以。因此,我覺得移民是自己人生的規劃,其實決定移民就要有受氣的心理準備。」

 

  黃建業指,2020年有很多香港人移民,起初他不建議大家去移民,坦言:「特別是『太空人式』移民的話,(夫婦)10個有5個會離婚的。」但他指出,每個地方及國家也有其好處及不好的地方,移民始終是個人的決定,最重要是做好人生的規劃。

 

  對他來說,香港是個機會處處的地方,「香港是全世界最有錢的城市之一,在香港工作及搵錢是難度不大。但如果你到了窮的國家,這些國家都沒有錢,你如何搵錢呢?因此移民的話,你去有錢的國家,可能會賺到錢,但有錢的國家,人工高職位高的工作一早被人『霸晒』,如經理位等,唯一可以做的,是你有錢的話,就去窮的國家去享受,可以請工人,遇到菲律賓居住,可以請數個工人,但這些國家政局相對危險。」

 

  從另一個角度看,香港出現移民潮,對年輕人而言反而提供更多向上流機會,「有人走了,如是有職位懸空,有能力人士可以升職向上,如年輕人懂得把握機會,一定搵到錢。」

 

  不少人希望趁移民潮出現「執平盤」,黃建業指,去年10月及11月時,市場上充斥不少減價的移民盤,也有很多移民盤,普遍較市價平5%,「這些放盤很快就被市場吸納,不少人想找移民平盤,但現在人心穩定下來,股市也回升,我相信難以找到了。」

 

轉載自: 《iMONEY智富雜誌》

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