樓市伊索寓言：小肥豬買豬窩動物全餓死

　　瘋狂的樓市無疑是當前香港人最關注的話題，相信也是香港政府最頭痛的難題。市民對政府能成功控制房價瘋漲的信心正在全面動搖，信心的動搖將令已經瘋狂的樓市更加瘋狂。

　　香港是一個牟取暴利的地方，香港以前是一個殖民地，現在是一個特區。但是在這小小地方裏面的地產商，他們業務所產生的利潤竟然遠超過歐美大國當地的地產商，這實在神奇。

　　在過去和現在，香港的樓價一直較高。在東南亞，這不是香港獨有的問題，筆者近期去過台北和新加坡，發現到當地市區樓價同樣驚人。只不過當地市場提供予普羅大眾的選擇較多，政府主導的平民住宅房供應量也較多。高樓價儘管也是一個社會問題，但是卻沒有出現香港市場般的異象。

　　筆者在友人口中曾聽過一個《房地產伊索寓言》，内容挺有趣的，不妨在這裏和讀者們分享一下。

　　小肥豬通過勤勞儲蓄，將5元錢存在老鼠開的銀行裡。小肥豬打算拿這5元錢建一個豬窩，計劃大約需要花2元買地，花3元築豬窩。

　　蜜蜂是專門搞工程的，他希望在小肥豬的身上賺取更多的錢。於是他找來當投資顧問的狐狸一齊想辦法，狐狸說：「這容易辦！」於是狐狸再找來管地盤的老虎，以及開錢莊的老鼠一起來商量。

　　結果蜜蜂從老鼠那裏借來200元，用100元買了老虎的地，用了3元把小肥豬的豬窩蓋好，另外花了50元給狐狸作爲諮詢服務費。小肥豬沒有地，只好哀求蜜蜂把豬窩賣給它，蜜蜂要價500元，小肥豬說只有5元買不起。

　　這時候，狐狸說服小肥豬去向老鼠借錢，老鼠答應借500給小肥豬，前提是要他要連本帶利還600元，可以分10年還清，並且用地契和豬窩用來抵押，最終成交了。

　　小肥豬到最後花了600元買來了窩，遠高於一開始時計劃好的五元，小肥豬還需要努力超過十年的時間去賺錢還債。

　　在這場另類房地產交易裏，老虎、老鼠、狐狸還有蜜蜂都賺了錢。以後他們就如法炮製，令到更多的小肥豬去借錢買豬窩。

　　這情況吸引到驢子商人的注意，驢子見有機可乘，馬上到老鼠那裏借了很多錢，把蜜蜂蓋的豬窩全部買下來，然後將豬窩以更高的價格全部賣給小肥豬們。小肥豬們的還款期變得越來越長，吃得越來越差，小肥豬慢慢地全部變了小瘦豬。

　　由於小肥豬的數目越來越少，所有動物也擔心以後沒有豬肉吃了，大家也將會餓死，但是到了最後由於動物的貪婪，大家依然不願意主動停下來，結果全部動物也餓死了。

　　香港也開始出現這情況了。投資界原本普遍預期本周特區政府的賣地成績會較不理想，但是地產商的熱情卻絲毫沒有被調控下來，賣地成績竟然超越所有的市場預期。

　　筆者認爲，由於低息環境不會在短期内出現變化，游資依然將持續在市場中充斥，樓價真的易升難跌。房地產股份通常跑在樓市前，若樓價無法調整，股價也很難會有一個根本性的調整。對香港的通脹來説，樓價上升始終會構成較大的壓力。

　　這是大家也不願意看到的情況，明天周五筆者作爲在香港會議展覽舉行的「內地房地產及房地產股的最新發展趨勢及投資前景高峰論壇」的主題演講嘉賓，將會和讀者分享不同的故事和自己對市場的看法，與其他主題演講嘉賓如瑞安集團主席羅康瑞先生、中國房地產研究會顧副會長、廣東省房地產行業協會蔡會長等人一起探討在在這瘋狂的年代，投資者該如何部署。

　　下期再和讀者們分享策略。