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30/09/2020

上車盤實地睇 按揭防中伏 白居二置業攻略

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  經歷社會運動、世紀疫症,本港樓價仍然沒有顯著回落,中原城市領先指數(CCL)只是較去年6月高位回落約3%。

 

  樓價依然居高不下,居屋成為無數港人的上車希望。近年港府在推售新居屋之餘,同步開放「白居二」給全港無殼蝸牛。「白居二」全稱為「白表居屋第二市場計劃」,中簽者可免補地價,以綠表價購買二手居屋。每年「新居屋」和「白居二」也吸引數以萬計、明知抽中機會渺茫的申請者「碰運氣」。

 

  今期會帶大家到二手居屋供應重鎮的屯門和天水圍,實地參觀4個在2000年前後落成的屋苑。這些屋苑雖然年屆20歲,但單位的開則和質素絕對不遜「新居屋」,而房協興建及私人參建的居屋,質素更媲美私樓。

 

  不過,二手居屋買家請注意按揭陷阱!房委會為二手居屋提供30年按揭還款保證期,樓齡在30年「擔保期」內的居屋,新買家可獲房委會擔保,申請最高九成按揭。原來這是一把雙刃劍,雖然可以幫助置業者以高成數按揭上車,卻又因為30年樓齡限制,隨時令買家需要「抬錢上車」。有意抽「白居二」的市民,不得不察。

 

新居屋白居二齊抽 500萬買三房大單位

 

  簡稱「白居二」的「白表居屋第二市場計劃」跟新一期居屋,現正同時接受申請。「白居二」是前特首梁振英在2013年推行的政策,合資格申請者可免補地價,以綠表價購買二手居屋。特首林鄭月娥2017年上任後,將「白居二」恒常化,令全港無殼蝸牛,每年在申請新居屋以外,再多一次抽獎機會。

 

 

上年錄44倍超額申請

 

  市民在申請新一期居屋之餘,不妨同時申請「白居二」,房委會在新一期居屋的申請表格上,讓申請人可同時剔選申請新居屋及「白居二」,申請費用合共410元。雖然費用較單獨申請居屋(申請費250元),或只申請「白居二」(申請費160元)為高,但大家可以買多一個機會,若申請人在新居屋抽中較後的號碼,揀樓無望,仍可在「白居二」攪珠再博一次上車機會。

 

  再者,新一期居屋共推出7,000多個單位,「白居二」則有4,500個名額,歷來最多。根據往績,「白居二」的超額申請也不及居屋激烈,申請人有較大機會抽中「白居二」上車機會。例如去年推出的新居屋2019,房委會共收到30.9萬份申請表,超額認購近62倍;同一時間「白居二」則錄得13.4萬宗申請,超額44倍。

 

  當然,若申請人同時抽中新居屋及「白居二」,相信大部分人也傾向買新居屋,皆因今期居屋折扣率達六成,今期樓王鑽石山啟翔苑大單位,低至489萬元已買到市區樓,已屆現樓的火炭彩禾苑售價介乎241萬至465萬元,相信也抵過不少「居二」放盤。

 

入息不穩者可考慮

 

  不過,若申請人抽不中新居屋,但抽中「白居二」,究竟是否值得循此途徑上車?新界西北向來是「白居二」上車熱點,在這一區經營多年的祥益地產執行董事謝澤銘(見圖),協助過不少「白居二」上車,他說循「居二」市場上車的客人主要有兩方面原因。

 

 

  首先是部分「居二」客買樓預算有限,但對三房大單位有需求。如果在新界區買私樓三房單位,往往也要600萬至700萬元,若然他們有「居二」資格(本身為公屋戶或抽中「白居二」),天水圍部分三房居屋,500萬元左右有交易。而相對於普遍有窗台的私樓,居屋實用率也較高,受用家歡迎。

 

  他續說,客人循「居二」上車的另一原因,部分人則是收入或職業不穩定,他們買私樓的話,銀行未必批出九成按揭。相反買「居二」,「有房委會擔保(按揭),循例睇紅簿仔(入息)、家人有無嘢做」,獲批九成按揭相對容易,故收入或職業不穩定的人士也會考慮買二手居屋。

 

屯門天水圍成上車熱點

 

  新界西北近年成為「白居二」上車熱點,除了因為當區樓價相對低水,原來亦跟當區居屋樓齡較新有關。房委會現時為二手居屋提供30年按揭還款保證期,樓齡在30年以下的居屋,新買家可免壓力測試,向銀行申請九成按揭。相反,樓齡逾30年的居屋,由於沒有房委會的按揭擔保,銀行會以私樓的方式批核按揭。舉例樓齡達38年的兆康苑,謝澤銘指這屋苑已沒有「居二」市場成交,僅餘已補價的成交。

  

  謝澤銘表示,「白居二」普遍會睇勻天水圍及屯門兩區,當中屯門選擇較少,主要為龍門居、富健花園,相反天水圍居屋選擇較多,包括鄰近西鐵站,獲不少外區客青睞的天盛苑,以及近年愈來愈多成交的天富苑及天頌苑。他說天頌苑和天富苑附近開始發展,繼有新酒店和新盤Wetland Seasons Park落成,未來亦有政府設施和街市落成。

 

白居二申請資料

 

 

申請日期︰即日至10月7日晚上7時正

申請方法︰索取或上網下載申請表格,並郵寄至房委會客務中心,或於網上填表申請

申請費用︰160元;同時申請「白居二2020」及「居屋2020」,申請費用合共410元

申請資格︰

1./申請者須在截止日期當日(2020年10月7日)已年滿18歲,並須在香港居住滿7年;未獲香港入境權人士不能包括在申請表內。

2./由申請截止日期之前的24個月(即2018年10月8日)起計,直至簽訂臨時買賣合約當日,申請者及其名列申請表上的家庭成員不得擁有或與他人共同擁有任何香港住宅樓宇。

3./申請者及所有家庭成員均無接受任何房屋資助。

 

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