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22/06/2018

重啟「租者置其屋」 青年可上車 助社會均富

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  • 林奮強

    林奮強

    前香港行政會議成員

    曾任瑞銀環球資產管理董事總經理

    2011創辦非牟利政治研究智庫組 HKGolden50

    致力研究香港未來的發展藍圖

    逢周一更新

    盛衰關鍵

  筆者早已指出,置業不單是實際功用(utility),即有瓦遮頭的居住問題,而是事關貧富懸殊、有樓與無樓(the haves and the have-nots)族群有否均等機會分享經濟發展成果的公義問題。事實上,由美國選出總統特朗普,到英國「脫歐」,以至歐洲各國出現政治立場極端的民粹政黨上台,其主因都並非收入不均,而是財富或資產上的貧富懸殊。

 

像中國和新加坡的置業率都接近9成,經濟增長的財富效應幾乎全民受惠,難怪港人總是羨慕新加坡的房屋政策!

 

  例如,發生於2011年的「佔領華爾街」運動,正是針對財富不均。當時,美國最富有1%的家庭,擁有了全國三分之一的財富,餘下99%的家庭則只擁有另外的三分之二,亦產生了所謂「1% vs. 99%」的矛盾。

 

  那香港的財富不均情況又是如何﹖本港沒有像美國統計部門般編製家庭財富的數據,但可以想像,決定財富差距的最關鍵因素肯定是有沒有物業的分別。所以令更多市民居者有其屋,包括「綠置居」及「租者置業屋」等計劃,都一定是個令社會更平等、更公義的利民政策。

 

有樓比無樓階層 財富多26.5倍

 

  而根據差餉物業估價署的數據,可以估算全港私樓單位的平均市價在2017年為816萬元。假設物業是有私樓家庭總資產值的70%,則該家庭財富總值為1,165萬,相比申請公屋的最新資產上限44萬,並以此代表無樓家庭的財富總值,則前者是後者的26.5倍。若按目前的趨勢,這個差距更會在10年內倍增至50倍以上!

 

  但單是計算出財富差距並不足夠,我們還需討論客觀而言,到底怎樣的財富差距才算得上「不公義」﹖讀者不妨也想想,若你和你的鄰座同學出身家境相若,而你的同學是全班最勤奮、最聰明的一個(當然要撇除極端例子,如14億人一遇的馬雲等),你認為這個和你起跑線一樣的同學,一生收入(lifetime income)及財富累積和班中的平均相差多少,才屬於合理範圍、算是公平合理(fair)﹖筆者問身邊高EQ的朋友,大概得出是3倍至5倍這個答案。

 

 

獲父母資助首期 貧富更懸殊

 

  把這個比較,推至最極端-你的鄰座同學不是別人,是可比我們特首林太的尖子︰25歲成功投考500人爭一個位的政府政務官,起薪點5萬元。假設其仕途順利,平步青雲,40歲晉身首長級公務員,並於50歲出任D8薪級點的常任秘書長,還在55歲起連續兩屆被委任為問責官員,到65歲退休,以3%折現率計,這位尖子的一生收入現值大約是1億元(林太的數字當然會比此更高,因她50歲便當上發展局局長)。

 

  相比今天的就業收入中位數每月1.5萬元,假設每年加薪5%,40年的收入現值約為1,000萬元,前者是後者的10倍。相信這應是一般人對於終生財富差距的「最大容忍極限」,因為當上特首的事業路途肯定是百中無一!

 

  事實上,10多年前當財富差距超過10倍時,社會上便愈來愈多關於貧富懸殊、分配公義的討論,第一屆扶貧委員會也成立於2005年。可惜,除了在樓價大跌的1998至2003年曾經見過這種倍數外,香港的財富差距一直拋離這個範圍。如今,原來只要父母有資產能資助首期,相比只能靠自己置業的人,兩者之間的財富差距便可達27倍之遙,絕對是個「永不超生」、難以逾越的鴻溝!

 

  這當然反映香港置業率低下的問題。若我們撇除資助出售房屋(主要為居屋和租置單位)這群需要補地價才能出售出租其單位的住戶,私樓業主佔全港家庭比率,自1990年至今近30年,基本上原地踏步,一直徘徊在35%左右,有關數字更自2004年起輾轉下跌!

 

  因此,真正能受益於經濟增長帶來的財富的業主佔全港家庭35%,亦只是發達經濟體的一半左右!早前與前IMF副總裁朱民碰面,他提及根據計量經濟模型(econometric model)分析,香港經濟表現其實低於潛質,筆者立時明白原因定是低置業率。

 

  為甚麼讀書比你差、工作付出比你少很多的人會比你富有數十倍-而且是幾十輩子也不會追到!

 

努力讀書及工作 仍難以置業

 

  如果大家認為以上的數字過於冷冰冰,未必覺得「到肉」,只要想像/回想一下過新年時,幾個家庭聚首一堂,問起現時30多歲的80後們「幾時拉埋天窗?」,很容易便問到「咁上咗車未?」若你是其中一個80後小輩,望著坐你對面的表哥明明讀書比你差、事業上遠不及沒你努力和成功,卻只因舅父舅母資助而成功「上車」,你卻在連年捱貴租,「儲極都儲唔夠」首期,買得起求婚戒指卻買不起樓,會是甚麼感覺?所以,很難怪這個年輕人會問自己「為甚麼我30年來謹遵父母、老師教導,努力讀書、奮發事業,卻連最基本的「居者有其屋」都做不到?」我們還怎麼要求年輕人簽這張「社會合約」(social contract)﹖

 

  我們實需反思,為甚麼在香港要達到「住」這最基本的人生需要都要這麼辛苦?要幫助三份之二「無份」的港人有份分享社會經濟繁榮的喜悅,我們有責任支持土地供應專責小組的工作,並重啟「租者置其屋」計劃,替一個財富分配已極懸殊的社會,增加點點公義。

 

 

轉載自: 晴報

 

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