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31/12/2019

為何供樓負擔是個偽命題

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Text: 團結香港基金土地及房屋研究員 潘灝儀、助理研究員 許雅婷 Photo: shutterstock

  近年地產商銷售一手樓時會推出高成數的按揭計劃,以低首期吸引買家上車,政府今年亦放寬按揭保險,同樣為置業人士降低所需的首期。雖然上車變得容易,但批評指這類措施加重家庭負債。政府在11月發布的第三季經濟報告就指按揭供款佔一般家庭收入的73%,令人擔心一旦經濟惡化,財政緊絀的業主將無力繼續供樓。

 

 

業主供樓負擔尚可 無樓家庭難以置業

 

  有別於大部分人的擔心,業主的供樓負擔並不算高。所有置業自用的家庭中,2016年中期人口統計指只有約34%的家庭仍在供款,可見大部分業主已無供樓的負擔。金管局亦就正在供款的人士作另外統計,其數據顯示業主每月的實際供款只佔入息35%。就算按保放寬以後,當業主新造按揭時,金管局也要求銀行必須確保借款人每月供款不超過其月入五成,故此新業主最多也只能用收入50%去供樓。

 

  文首提到政府指按揭供款佔家庭月入七成,實質上是指大眾的置業能力,並非現時業主的負擔。其實一個普通家庭需要以收入七成來供樓,就説明大部分家庭都未達申請按揭貸款的門檻,反映難買樓的現象。

 

  儘管如此,政府、金管局和中原地產都有統計供樓負擔比率以評估大眾的置業能力(見表1),所有指標都假設一個單位的面積、平均呎價、按揭成數、按揭年期、按揭息率,再計算每月供款,將此除以入息中位數,得出全港性的平均數字。

 

 

統計假設未必全面 供樓負擔眾説紛紜

 

  值得留意的是,三個機構所用的假設不相同,因此得出不同的結果。政府和金管局以較大的單位作為計算基準,所需的供款額自然更多。兩者假設按揭成數為七成,沒有考慮到若業主無購買按揭保險,銀行批出的按揭成數不得超過六成。兩者計算時也忽略公營房屋住戶,所以數字未全面反映所有有意置業人士的負擔。此外,現時按揭大部分以30年為還款年期,全部比率仍以20年作假設明顯過時。

 

  沿用一貫的假設可讓我們用同一基準來觀察供樓負擔的變化趨勢,但這個數字卻未必準確反映現時市民的置業能力。政府和金管局都應該修改過時的假設,方能得出切實的數據。

 

 

加快建屋解燃眉之急 長遠規劃亦不可或缺

 

  樓價脫離一般市民的負擔能力,其中一個成因正是房屋供應不足,可惜自政府推出長遠房屋策略以來,每年公共房屋的落成量一直不達標,私樓供應同時減少。最新一份報告更將整體房屋供應目標進一步下調,未有考慮「追落後」的情況。政府必須要正視當下房屋供應失衡的情況,加快推行現有建屋計劃的同時,積極就長遠的土地和房屋供應進行規劃,方能有效解決房屋短缺的困境。

 

 

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