07/08/2023
樓市陰謀論
近期長實以平價推出位於油塘站九龍東新盤「親海駅」,加上近年樓市逐步下跌,此舉隨時令樓市進一步下調。加上港人移民潮,這些現象令人擔心。此時此刻,引起我想講一些曾聽說過有關樓市的有趣陰謀論。
過去多年,話說每當發展商賣樓之時,新盤同區二手物業總會有些創新高的成交,市場習以為常,認為這是新盤帶動所致,因為新盤開價多是高於同區二手樓,加上新盤宣傳,吸引買家注意當區,令二手業主亦開價進取,因而速成多個創新高成交也不足為奇。
身邊朋友卻認為這些創新高的成交並不簡單,有機會是發展商故意製造出來的。發展商財雄勢大,透過「第三者」賣予「第四者」,「自己人」包辦買賣雙方去製造些高價成交,任何額外交易成本由它們包底。效果當然是支持新盤當區的樓價,讓新盤的定價能更為進取。
情況類似股票操作,股價是最新一個成交價,市價是以最新成交價乘以所有發行股數。莊家股的莊家要管理市值,只要找些「第三者」來處理好最新的成交價,只要做到一手交易的股價可觀,整個市值都變得可觀 (但要小心,此行為乃違法的)。價值投資經常提到的一個概念,就是這些市場交易價是價格,它與價值是可以偏離的。
樓的實質價值如何決定呢?發展商定價會考慮其價值嗎?即樓市供求、租金承擔能力、香港經濟、市民負擔能力、建屋成本、地價等,這些都是決定物業的價值,相信發展商定必考慮。然而,價值與價格可以偏離,要管理價格,的確能從成交價著手。倘若能花數千萬打高幾個成交價,整個百億項目的價格將能賣得更好吧。別少看製造成交的手法,效果可以很利害。
一般來說,新樓比同區二手價要高,看市況而定,一般開價高出兩至三成也可。若同區二手成交價是被製造出來的話,平時$10000/呎,推新盤前連環出現好幾個$12000-$13000/呎的成交,新盤可按這$13000/呎之上再打高三成溢價,即開價近$17000/呎。隨後推出些回贈、送些優惠、減些價,令買家瘋搶,均價亦能保持$15000/呎以上。這口價,與本來的$10000/呎相比,足足高出50%。
長實這次大減價令人感覺它並不看好後市,比市價水平還要便宜地去貨,令樓價回歸到7年前,看來這次朋友所提過的陰謀論不再成立。長實出名要錢不要貨,採取貴有貴賣,平有平賣,貨如輪轉。新盤定價時定必透過整個團隊去研究分析,今次出來的定價,絕對有指向性。
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